Ako si prenajať izbu a nezostať s dlhmi

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Zmluvu si pozorne prečítame a zapíšeme do nej všetky potrebné body.

Na podnikanie podnikatelia najčastejšie využívajú prenajaté priestory, ktoré im umožňujú otvoriť si vlastný podnik bez veľkých nákladov na rozbeh.

Nebytový priestor určený na komerčné aktivity je najvhodnejší na prenájom. Živnosť je možné organizovať v bytových priestoroch, ale takúto možnosť majú len fyzické osoby – živnostníci a individuálni podnikatelia. Zároveň je dôležité, aby ste neporušili práva RF LC, článok 17. Účel obytnej časti a limity jej využívania. Využívanie obytných priestorov a záujmy iných občanov a tiež neumiestňovali výrobu na takéto územie.

Takže ste našli vhodné priestory a rozhodli ste sa uzavrieť nájomnú zmluvu. Na začiatok vám odporúčame vyžiadať si doklady od prenajímateľa.

Skontrolujte dokumenty

Skontrolujte, či prenajímateľ vlastní priestory, ktoré vám dáva. Dá sa to urobiť z Jednotného štátneho registra nehnuteľností (USRN). Pomôže to zabezpečiť, že priestory nebudú na kauciu alebo zatknuté. Opýtajte sa aj svojho prenajímateľa:

• doklad, na základe ktorého vlastní predmet (kúpno-predajná zmluva, nájomná zmluva a pod.);
• pas ZINZ a katastrálny pas pre priestory.

Prečítajte si základné podmienky zmluvy

Je dôležité venovať pozornosť podstatným podmienkam: predmet zmluvy, dátum, miesto jej uzavretia a doba platnosti, cena, údaje o zmluvných stranách. Ak niektorý z týchto bodov nie je v zmluve, potom to môže byť uznané Občianskym zákonníkom Ruskej federácie, článok 432. Hlavné ustanovenia o uzavretí zmluvy nie sú platné.

Predmet a predmet zmluvy

Dôležité je rozlišovať medzi predmetom a predmetom nájmu.

Predmetom bude Váš vzťah k prenajímateľovi - povinnosti zmluvných strán pri prevode nehnuteľnosti, jej užívaní, ako aj úhrada za užívanie nehnuteľnosti.

Objekt je nehnuteľnosť, ktorá sa prenajíma. Preto je veľmi dôležité, aby zmluva obsahovala čo najpodrobnejší popis jej charakteristík, inak sa dohoda považuje za Občiansky zákonník Ruskej federácie článok 607. Predmety nájmu nie sú uzatvorené. Medzi tieto kritériá patrí číslo katastra, adresa, plocha, počet izieb a ďalšie parametre priestorov, ktoré sú uvedené vo výpise z USRN. Je lepšie, ak si od prenajímateľa vyžiadate kópiu z katastrálneho pasu objektu k nájomnej zmluve.

Je potrebné venovať pozornosť skutočnosti, že súčasti priestorov nie je možné prenajať. Ako ukazuje súdna prax

Informačný list Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66 "Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s prenájmom", nájomnú zmluvu na stenu alebo kút v obchodnom poschodí nemožno uzavrieť.

Zmluvný čas

Doba platnosti nájomnej zmluvy je stanovená vzájomnou dohodou zmluvných strán. Je dôležité vziať do úvahy, že ak uzavriete zmluvu na obdobie dlhšie ako jeden rok, potom sa na ňu vzťahuje Občiansky zákonník Ruskej federácie, článok 609. Formulár a štátna registrácia nájomnej zmluvy štátnej registrácie. Takáto dohoda začína fungovať až po Občianskom zákonníku Ruskej federácie, článok 609. Forma a štátna registrácia nájomnej zmluvy pre tento postup.

Trvanie zmlúv vyžaduje Občiansky zákonník Ruskej federácie, článok 610. Doba trvania nájomnej zmluvy by mala byť stanovená vo forme kalendárneho dátumu alebo časového obdobia v rokoch, mesiacoch, týždňoch, dňoch, hodinách..

Upozorňujeme, že ak uvedená doba platnosti uplynula, ale nehnuteľnosť naďalej užívate a nájomca proti tomu nenamieta, potom sa zmluva považuje za automaticky obnovenú za rovnakých podmienok na dobu neurčitú. A to znamená, že takáto dohoda môže byť ukončená na žiadosť ktorejkoľvek zmluvnej strany, len je potrebné oznámiť protistrane tri mesiace vopred, pokiaľ nie sú v dokumente uvedené iné podmienky.

Cena, nájom

V zmluve je potrebné uviesť Občiansky zákonník Ruskej federácie, článok 614. Nájomné, postup a lehotu splatnosti. Existuje niekoľko druhov platieb, ktoré upravuje zákon:

• určitú sumu, ktorú možno vkladať periodicky alebo jednorazovo;
• podiel na príjme získanom počas užívania nehnuteľnosti;
• poskytovanie služieb nájomcom;
• náklady na zlepšenie majetku.

Nájomca okrem nájomného hradí aj energie, ktoré mu boli poskytnuté: elektrina, plyn, voda atď. Takéto výdavky môžu byť zahrnuté v nájomnom alebo zostať ako doplnková položka - bez ohľadu na to, ktorú možnosť si vyberiete, je lepšie ju premietnuť do zmluvy.

Upozorňujeme, že prenajímateľ nemá právo na Občiansky zákonník Ruskej federácie, článok 614. Nájomné jednostranne mení cenu nájomného. Ak nemáte v zmluve uvedené iné podmienky na úpravu nájomného, potom sa môže zmeniť po dohode zmluvných strán maximálne raz za rok.

Venujte pozornosť nepodstatným, ale dôležitým bodom zmluvy

• Odpíšte si daň z pridanej hodnoty, aby ste sa vyhli prípadným sporom. Prenájom nehnuteľnosti je zdaniteľnou činnosťou DPH. Platiteľom dane je prenajímateľ. Všeobecne platí, že nájomca obdrží faktúru, kde je suma DPH zobrazená na samostatnom riadku. Ak prenajímateľ nie je platiteľom DPH, požiadajte ho o podporný dokument a uveďte ho do zmluvy.
• Uveďte možnosť a postup Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 623. Zlepšenie prenajatého majetku nájomcom o neoddeliteľné zhodnotenie majetku. Je lepšie poskytnúť náhradu vopred, ak sa chystáte vykonať opravu na vlastné náklady.
• Napíšte si postup pri dohode s vlastníkom objektu rekonštrukcie a prestavby. Prestavba je také konštruktívne zmeny priestorov, ktoré musia byť zahrnuté v technickej dokumentácii. Napríklad posúvanie stien a zmena vchodov. Reorganizácia však prináša zmeny v inžinierskych systémoch: inštalatérske, vykurovacie zariadenia atď. Najčastejšie sa kadernícke salóny stretávajú s prestavbou.
• Uveďte možnosť prevodu majetku do podnájmu alebo jeho absenciu.
• Zapíšte si poradie vstupu do priestorov. Zvyčajne pri vzniku nedoplatkov na nájomnom vznikajú kontroverzné momenty, preto je lepšie vopred si naordinovať, čo sa v tomto prípade stane. Nájomcovi bude napríklad zakázaný prístup do priestorov, pričom jeho majetok bude v bezpečí.
• Možnosť inštalácie reklamných konštrukcií na vonkajšie steny a iné stavebné prvky.
• Postup pri predčasnom ukončení. Je dôležité presvedčiť prenajímateľa, aby do zmluvy zahrnul vaše právo vypovedať zmluvu okrem prípadov uvedených v Občianskom zákonníku Ruskej federácie, článok 620. Predčasné ukončenie zmluvy na žiadosť nájomcu zo zákona, v opačnom prípade budete musieť Najvyšší súd Ruskej federácie, rozhodnutie č. 301-ES16-18586 zo dňa 23.05.2017 zaplatiť nájomné pred skončením zmluvy. Môžete tiež trvať na tom, že zoznam dôvodov Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 619. Predčasné ukončenie zmluvy na žiadosť prenajímateľa, podľa ktorého môže prenajímateľ vypovedať zmluvu v súlade so zákonom, nespôsobuje zvýšiť. V tomto bode si dajte pozor na pokuty a sankcie na oboch stranách.
• Akt o prevzatí a prevode majetku je lepšie podpísať v čase jeho prijatia a scudzenia.