Ako si prenajať dom, aby ste sa vyhli problémom so zákonom

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Platiť dane, aby každý mohol žiť v pokoji.

Prečo prenajímať byt legálne

Je zrejmé, prečo sa bývanie prenajíma načierno - aby sa neplatili dane. Ak sa však na problém pozriete s nadhľadom, môže z toho byť veľa problémov.

Daňový úrad si na to v posledných rokoch dal záležať, takže tajomstvo môže byť ľahko prezradené. A v tomto prípade budete musieť odpovedať rubľom. Pokuta za nepredloženie vyhlásenia bude 5 % zo sumy skrytej pred Federálnou daňovou službou. Budete musieť zaplatiť aj daň z príjmu fyzických osôb, pokutu vo výške 40 % z nahromadenej sumy a úroky.

Hlavným spojencom daňovej služby sú susedia. Ale "odovzdať" vás môže aj okresný policajt, aj zamestnanci správcovskej spoločnosti - kto chcete. Často to robia nájomníci, s ktorými ste niečo nezdieľali.

O tom druhom je ešte jeden dôležitý bod. Keď prenajímate byt, budujete obvyklý zmluvný vzťah. Nelegálny prenájom však stavia nájomníkov do zraniteľnej pozície. Nemôžu zavolať políciu, ak sú susedia, zámočník zo správcovskej spoločnosti, hluční, otvorte dvere, keď na ne niekto zaklope, pretože to prezrádza vašu šedú schému zarábania peňazí. Je normálne, že nájomníci vo vašom byte žijú pohodlne.

Napokon, ak sa rozhodnete žalovať nájomcu sami, ťažko budete bez dokladov preukazovať, že si od vás prenajal byt. A ak uspejete, budete nútení zaplatiť daň.

Čo robiť pred prenájmom bytu

Ak má byt hypotéku

Znovu si prečítajte zmluvu o pôžičke. Mnohé banky požadujú dohodnúť s nimi zámer prenajať byt. V dokumentoch sú uvedené aj sankcie za nedodržanie tejto podmienky. Môžu byť veľmi nepríjemné: banka bude napríklad požadovať splatenie úveru v predstihu.

Aby ste sa do takejto situácie nedostali, ujasnite si pozíciu banky a v prípade potreby s ňou koordinujte prenájom bývania. Konstantin Bobrov, riaditeľ právnej služby "United Center for Defense", odporúča získať písomný súhlas od úverovej inštitúcie a pripojiť ho k nájomnej zmluve.

Ak nie ste jediným vlastníkom bytu

Ak chcete bez problémov prenajať dom, musia s tým súhlasiť všetci jeho majitelia: dokonca aj tí, ktorí vlastnia malé podiely.

Konstantin Bobrov riaditeľ právnej služby „Spojené centrum obrany“

Pri nesplnení tejto podmienky môže byť zmluva považovaná za neplatnú alebo neuzatvorenú. Ostatní vlastníci môžu kedykoľvek požadovať, aby ste prestali porušovať ich práva a vymáhali od vás náhradu škody.

Existujú dva spôsoby, ako urobiť všetko legálne:

1. Získajte písomný súhlas od všetkých vlastníkov – ideálne notársky overený.
2. Vystavte notársky overenú plnú moc, v ktorej vám vlastníci akcií umožnia nakladať s nehnuteľnosťou v ich mene.

Čo robiť, keď sa nájomník nasťahuje

Uzavrieť zmluvu

Záväzky zapečatené na papieri sú výhodné pre obe strany. (Treba podotknúť, že ďalej sa budeme baviť o prenájme priestorov pre jednotlivca. Vzťahy s obchodnými štruktúrami sú oveľa komplikovanejšie a zaslúžia si samostatný článok.)

Zmluva stanovuje zodpovednosť strán a stanovuje ich povinnosti. Napríklad majiteľ bytu môže poskytnúť pokutu za oneskorené platby, urobiť klauzulu, podľa ktorej nájomca zabezpečí drobné opravy (štandardne je to zodpovednosť vlastníka). Ak nájomca niečo v byte pokazí, môžete dostať náhradu. Nebojte sa vziať do úvahy všetky nuansy v zmluve. Pomôže to odrezať nájomníkov, ktorí nie sú pripravení splniť vaše podmienky.

Ak prenajímate byt oficiálne, môžu nastať problémy s vysťahovaním nájomníkov pred uplynutím platnosti zmluvy.

Nájomníkov, ktorí nebudú chcieť opustiť svoje domovy, budú musieť vyhostiť súdnou cestou. Podľa Konstantina Bobrova, riaditeľa právnej služby Spojeného centra pre obranu, sú tu potrebné dobré dôvody:

• Nájomníci neplatia nájomné dlhšie ako šesť mesiacov, pokiaľ táto lehota nie je v zmluve predĺžená. Toto opatrenie sa týka len dlhodobých zmlúv, pri uzatváraní na menej ako rok stačia dve zameškané splátky.
• Bývanie využívajú na iné účely: napríklad na komerčné účely.
• Systematicky porušujú záujmy susedov: znečisťujú spoločný priestor, robia hluk.

Stojí za to mať na pamäti nasledovné: podľa súdu môžete nedbanlivých nájomníkov nielen vysťahovať, ale aj účtovať im čas, ktorý v byte skutočne žili, a vzniknutú škodu. Všetky tieto opatrenia však budú potrebné len vtedy, ak ich budete chcieť vysťahovať pred uplynutím platnosti zmluvy. Ak sa skončí, nájomníci strácajú právo v byte bývať.

V tomto ohľade je oveľa výhodnejšie uzatvárať zmluvy na obdobie kratšie ako jeden rok:

• zmluva sa rýchlo skončí;
• dve zmeškané platby stačia na súd;
• takáto dohoda nemusí byť registrovaná na Federálnej agentúre pre správu majetku.

To nie je všetko, čo sa o zmluve dá vedieť. Prečítajte si viac v príslušnom článku Lifehackera.

Vydať dočasnú registráciu pre nájomníkov

Ak nájomníci plánujú bývať vo vašom byte dlhšie ako 90 dní, máte dve možnosti:

1. Poskytnite im dočasnú registráciu.
2. Oznámte Úradu pre migráciu Ministerstva vnútra, že občania s vami žijú bez registrácie v mieste pobytu.

Ak tak neurobíte, budete čeliť pokute 2-3 tisíc rubľov, alebo 3-5, ak hovoríme o Moskve. Výnimkou je, ak majú nájomcovia trvalú registráciu v rovnakom regióne. Potom už nemusíte robiť nič.

Dočasná registrácia značne uľahčuje život nájomcom. Je jednoduchšie získať lekársku pomoc, nájsť si prácu atď. A majiteľa to takmer nič nestojí: stačí zájsť s nájomcom na ministerstvo vnútra a potvrdiť svoj súhlas alebo vydať príslušný papier u notára.

Dočasnú registráciu môžete kedykoľvek ukončiť: predčasný odchod nájomcu stačí oznámiť ministerstvu vnútra.

Pokiaľ ide o nájomníkov s deťmi, existujú určité nuansy. Nájomník s dočasnou registráciou to môže zariadiť pre svoje deti – už bez vášho súhlasu. To im však umožňuje žiť v byte len do uplynutia doby dočasnej registrácie. Je teda logické, že toto obdobie sa zhoduje s obdobím uvedeným v nájomnej zmluve.

Počet prihlásených nájomcov môže ovplyvniť veľkosť nájomného: účty za elektrinu, plyn a vodu sa zvýšia, ale iba v prípade, že neexistujú merače. Ak sú, nič sa nezmení.

Pre majiteľa je dočasná registrácia prakticky irelevantná - kým nezačnú problémy. Ak to budete musieť riešiť s nájomcom na súde, bude to potvrdenie, že daná osoba v byte naozaj bývala.

Čo robiť, keď človek žije v byte

Platiť dane

Každoročne do 30. apríla musíte podať daňovému úradu vyhlásenie vo forme 3-NDFL. V ňom uvádzate všetky príjmy za predchádzajúci rok vrátane peňazí z prenájmu bytu. Je potrebné priložiť nájomnú zmluvu a doklady potvrdzujúce prijatie peňažných prostriedkov - pokladničný doklad alebo výpis z účtu.

Daň z príjmov fyzických osôb vo výške 13 % z príjmov je potrebné zaplatiť do 15. júla roku nasledujúceho po účtovnom období.

Upozorňujeme, že ak je poplatok za energie zahrnutý v cene prenájmu, budete musieť z tejto sumy zaplatiť aj daň z príjmu fyzických osôb. Preto má zmysel v zmluve tieto dve platby oddeliť a prijať ich v dvoch prevodoch.

Čo si zapamätať

1. Legalizovať prenájom bývania nie je ťažké.
2. Vláda má mnoho spôsobov, ako vás prinútiť platiť dane, takže existuje veľké riziko, že vás pristihnú pri nelegálnom prenájme vášho domu.
3. Platenie daní je v poriadku.
4. Správne vyhotovené papierovanie chráni vás aj nájomcu.
5. Dočasnou registráciou pre nájomníkov prakticky nič neriskujete.
6. Ak zodpovedne pristúpite k výberu nájomníka, nebudú žiadne problémy.