Prenájom bytu alebo hypotéka: čo je výhodnejšie

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Podrobná analýza s príkladmi a výpočtami.

Pri porovnávaní hypoték a prenájmu nehnuteľností materiálna stránka väčšinou ustupuje do úzadia. Účastníci diskusie zistia, čo je lepšie: zaplatiť strýkovi niekoho iného alebo sa dostať do otroctva v banke, preplatiť, ale za svoje vlastné, alebo sa neustále pohybovať pri hľadaní výnosnejších možností. Ale ak opustíte sentiment a prejdete na čísla, situácia sa vyjasní.

Nájomné a hypotéky v číslach

Zmeny cien nehnuteľností a nájomných bytov, ako aj veľkosť inflácie na dlhé obdobie možno predpovedať len približne, takže výpočty budú nepresné. A predsa sú čísla výrečnejšie ako slová.

Vážená priemerná sadzba hypotekárnych úverov v apríli tohto roku podľa centrálnej banky predstavovala 9,64 %. Podľa analytikov Domofond.ru bol prenájom bytu v marci 2018 v priemere o 0,7 % lacnejší ako v decembri 2017. Pre presnosť však budeme predpokladať, že prenajímateľ zvýši platby o 5 % ročne.

Pre výpočty si zoberme regionálne centrum, mesto s miliónom obyvateľov Volgograd a federálne mesto Petrohrad.

Volgograd

Hypotéka

Priemerná cena dvojizbového bytu vo Volgograde je podľa Domofond.ru 2 365 695 rubľov. Zvážte situáciu, ak ste nazhromaždili počiatočnú splátku vo výške 15 %, 25 % a 50 % z hodnoty bytu a zobrali si hypotéku za 9,64 % ročne na obdobie 10 rokov.

Akontácia, ruble	Mesačná platba, rubľov	Preplatok, rubľov	Celková cena bytu, rubľov
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Vo výpočtoch nie sú zohľadnené dodatočné náklady na súvisiace služby v podobe poistenia domácnosti a osoby, ktorá si hypotéku vzala, a kompenzácie, ako je odpočet dane.

Predpokladajme, že ceny nehnuteľností porastú o 5% ročne, potom za 10 rokov bude byt stáť 3,67 milióna rubľov.

Nájomné

Priemerné náklady na prenájom dvojizbového bytu vo Volgograde sú 15 845 rubľov mesačne. Ak prenajímateľ zvýši nájomné o približne 5% ročne, za 10 rokov bude musieť nájomca platiť 24 556 rubľov mesačne. Celkovo v priebehu rokov zaplatí za živobytie 2 389 344 rubľov. Za rozdiel medzi nákladmi na hypotéku s akontáciou 15 % a nájomným si môže nájomca prenajať byt v projektovanej cene roku 2028 na ďalšie tri roky a deväť mesiacov.

S priemernou mzdou vo Volgograde 28 483 rubľov sa pre rodinu s dvoma pracujúcimi dospelými zdajú byť splátky nájomného aj hypotéky realizovateľné.

Za zváženie stojí aj to, že nájomca má nevyčerpané úspory na zálohu (ak je), ktorú si môže vložiť do banky s úrokom. Vážená priemerná sadzba z vkladov so splatnosťou od jedného do troch rokov v roku 2018 je podľa centrálnej banky 6,41 %. Počas 10 rokov sa ukazovateľ niekoľkokrát zmení, ale na výpočty použijeme tento konkrétny údaj. Výpočty nezohľadňujú kapitalizáciu.

Akontácia (úspory), rubľov	Suma za 10 rokov, rubľov
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

V súlade s tým bude nájomca za 10 rokov nielen míňať menej, ale aj zarábať na zálohe.

Nájomné a sporenie

Z predchádzajúceho odseku je jasné, koľko sa človeku podarí naakumulovať na zálohe za 10 rokov, ak bude pokračovať v prenájme domu.

Najväčšiu šancu nasporiť si na byt a kúpiť si ho bez hypotéky má človek, ktorý má polovicu nákladov na byt, ale len v prípade, že sa cena nehnuteľnosti nezmení.

O 10 rokov mu na kúpu bytu nebude stačiť 425 213 rubľov. Aby mal celú sumu po ruke v správnom čase, bude musieť mesačne ušetriť o niečo viac ako 3,5 tisíc rubľov.

O päť rokov bude mať na vklade 1 561 491 rubľov. Na kúpu bytu si v tomto čase potrebuje človek odkladať 13, 4 tisíc mesačne na všetkých päť rokov. Spolu s nákladmi na prenájom bývania minie v prvom roku 29,3 tisíc a v piatom 32,6 tisíc. Ak teda kúpi byt za päť rokov, celkové náklady vrátane prenájmu budú 3 415 482 rubľov, za desať - 4 755 039 rubľov. Obe možnosti sú drahšie ako hypotéky.

St. Petersburg

Hypotéka

Priemerná cena za dvojizbový byt v Petrohrade je 6 797 671 rubľov.

Akontácia, ruble	Mesačná platba, rubľov	Preplatok, rubľov	Celková cena bytu, rubľov
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Aby ste hypotéku nepreplatili, musíte si buď naakumulovať počiatočnú splátku vo výške aspoň polovice ceny bytu, alebo zvýšiť mesačnú splátku a skrátiť dobu úveru. S priemernou mzdou 58, 5 tisíc rubľov to samozrejme nemôže urobiť každý.

Za 10 rokov bude byt údajne stáť 10, 99 milióna rubľov.

Nájomné

Priemerné náklady na prenájom dvojizbového bytu v Petrohrade sú 32 744 rubľov mesačne. So zvýšením nákladov na prenájom o 5% ročne bude za 10 rokov mesačná platba 50 787 rubľov a nájomca zaplatí celkom 4 942 178 rubľov. Za rozdiel medzi nákladmi na hypotéku s akontáciou 15 % a nájomným si môže nájomca prenajať byt v projektovanej cene do roku 2028 na ďalších osem rokov a tri mesiace.

Nezľavujte ani zo svojich úspor.

Akontácia (úspory), rubľov	Suma za 10 rokov, rubľov
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Nájomné a sporenie

A opäť človek, ktorý má už polovicu jeho ceny, môže počítať s kúpou bytu bez hypotéky. Dodržať päťročnú lehotu ale bude problematické. O päť rokov bude mať na konte 4 448 162 rubľov. Na vyzbieranie potrebnej sumy potrebuje každý mesiac odložiť 39, 2 tis. Spolu s nákladmi na prenájom bude musieť v prvom roku vyčleniť 72-tisíc mesačne.

Ak si kúpi byt za päť rokov, celkové náklady vrátane prenájmu sa odhadujú na 8 968 837 rubľov, za 10 rokov - na 11 739 849 rubľov.

Čo je teda výnosnejšie

Podľa priemerných odhadov je prenájom výhodnejší. Vo všetkých prípadoch je mesačné nájomné nižšie ako splátka hypotéky. Zároveň sa počiatočná platba nielen nevynaloží, ale prinesie aj peniaze.

O 10 rokov však ten, kto si vybral hypotéku, bude vlastniť byt, kým nájomca nie.

Čo sa týka prenájmu bývania a súčasného navyšovania úspor na byt, ani tu nie je všetko také jednoduché. Fungujú predvídateľné faktory: čím viac peňazí máte po ruke, čím vyšší príjem a čím nižšie náklady na nehnuteľnosť a prenájom vo vašom meste, tým máte väčšiu šancu, že si našetríte na byt bez hypotéky a zostanete v pluse. Pri kalkulácii však väčšinou nepočítajú s tým, že ceny nehnuteľností môžu počas 10-15 rokov výrazne vzrásť.

Preto stojí za to vziať do úvahy ďalší kľúčový ukazovateľ - čas. Dlhodobé predpovede sú ťažké, dokonca aj pre špecialistov. A stabilita v krajine je bližšie k náboženskému ukazovateľu: buď v to veríte, alebo neveríte. Ak si teda musíte na byt šetriť viac ako päť rokov, mali by ste do výpočtov zapojiť nielen logiku, ale aj intuíciu.

Upozorňujeme, že inflácia znehodnocuje peniaze a hodnota nehnuteľností rastie.

Podľa Rosstatu však v uplynulých troch rokoch ceny na sekundárnom trhu klesali pri všetkých typoch bytov, s výnimkou elitných.

Ako ďalší faktor stojí za zváženie blízkosť dôchodkového veku. Prenajať byt na výplaty dôchodkov bude ťažké, ale vo veľkých mestách to bude nemožné. Do tejto doby je teda dobré mať vlastné bývanie, aj keď ste ho dostali s preplatkom.

Argument, že za peniaze, ktoré išli do banky, by ste si mohli prenajať byt do konca života, je opodstatnený, ak sa vzdáte kúpy domu vo veľkom meste a prenajmete si byt za veľmi priaznivú cenu. Ak teda ušetríte 3 milióny na preplatku, dostanete 25 tisíc ročne mesačne na 10 rokov (treba však počítať s infláciou).

Peniaze je možné aj vložiť. Suma 3 milióny, berúc do úvahy súčasný priemerný úrok z vkladov, prinesie úrok 15 tisíc rubľov mesačne, 4 milióny - 20 tisíc.

Ako vypočítať, čo je pre vás najlepšie

Priemerné výpočty poskytujú priemerné výsledky, takže aby ste pochopili, čo je pre vás výhodnejšie, budete musieť urobiť výpočty sami. Na to potrebujete nasledujúce údaje:

1. Výška nájomného za byt.
2. Suma vašich úspor, ktorú plánujete použiť ako zálohu.
3. Cena bytu, ktorý chcete kúpiť.
4. Úroková sadzba hypotéky (môžete použiť celoštátny priemer alebo ten, ktorý ponúka banka, v ktorej by ste si chceli hypotéku zobrať).
5. Percento bankového vkladu, ktorému ste ochotní zveriť svoje peniaze na dlhé obdobie.

Ak sa rozhodujete medzi hypotékou a prenájmom bývania a zároveň šetríte peniaze na kúpu bytu

1. Hypotéka

S pomocou alebo na stránke vašej banky si vypočítajte, koľko rokov vám hypotéka potrvá pri optimálnej mesačnej splátke, aký bude preplatok.

Pri cene bytu 5,2 milióna rubľov, počiatočnej platbe 3,2 milióna, úrokovej sadzbe 11% a hypotekárnej lehote sedem rokov bude mesačná platba 34 245 rubľov a preplatok - 876 569 rubľov.

2. Prenájom bytu

Vypočítajte si, koľko v priebehu rokov zaplatíte za prenájom bytu s prihliadnutím na možné zvýšenie nájomného.

Napríklad dáte 22 tisíc rubľov mesačne a prenajímate byt tri roky. Za tento čas sa cena nikdy nezvýšila, no je zrejmé, že o sedem rokov nebude nájom stáť rovnako. V budúcom roku teda pravdepodobne dáte za prenájom 22 × 12 = 264 tis., v ďalších troch rokoch - 24 × 36 = 864 tis., vo zvyšných troch - 26 × 36 = 936 tis., spolu - 2,06. miliónov rubľov.

3. Vklad a sporenie

Spočítajte si, koľko peňazí sa vám nahromadí na zálohe za dobu trvania hypotéky a odhadnite výšku. Potom si vypočítajte, koľko peňazí budete mať po prvom roku, druhom a tak ďalej až do konca trvania hypotéky. Rozhodnite sa aj o sume, ktorú si môžete mesačne odkladať na kúpu bytu, vypočítajte si, koľko peňazí vám dá za rok či dva a tak ďalej až do konca trvania hypotéky. Teraz jednoduchým pripočítaním sumy na vklade a sporení zistite, o koľko rokov budete môcť vyberať peniaze za nehnuteľnosť.

Pri vklade bez kapitalizácie s úrokovou sadzbou 6,1% sa suma 3,2 milióna rubľov za sedem rokov zmení na 4 566 400 rubľov.

Ak by aj ceny nehnuteľností nestúpli, tak o sedem rokov nie je možné kúpiť byt bez hypotéky.

Existuje možnosť nečakať na nahromadenie požadovanej sumy na vklade a ušetriť 20 000 rubľov mesačne alebo 240 000 ročne. Potom, po piatich rokoch, budú úspory 5 376 000 rubľov. Ak vezmeme do úvahy nájomné, celkové náklady na nehnuteľnosť budú 6 640 000 rubľov a zostane 176 000. Na sedem rokov pôjde hypotéka na byt na 6, 8 milióna. To znamená, že náklady sú približne rovnaké, ale ušetrili sa dva roky, to znamená, že prenájom bývania a sporenie v tomto čase je výnosnejšie.

Tieto výpočty fungujú iba vtedy, ak sa cena bytu päť rokov nezmenila a nájomné nestúpalo rýchlejšie, ako sa predpokladalo.

Keď si na byt neviete našetriť ani po dobu hypotéky, je zrejmé, že pôžička v banke je výhodnejšia ako sporenie.

Ak sa rozhodujete medzi hypotékou a prenájmom a neplánujete si v budúcnosti kúpiť byt

1. Pamätajte si, koľko dávate prenajímateľovi

Zoberme si čísla z predchádzajúceho príkladu - 22 tisíc rubľov.

2. Vypočítajte si mesačnú splátku hypotéky

Opäť číslo z predchádzajúceho príkladu je 34,3 tisíc rubľov.

3. Porovnajte dve čísla

Je zrejmé, že je výhodnejšie si prenajať, aj keď vo výpočtoch nezohľadňujete zálohu. Ak všetko nie je také jednoduché, vydeľte výšku akontácie počtom mesiacov hypotéky a prijatú sumu pripočítajte k mesačnej splátke:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 tisíc rubľov.

Porovnanie s 22 tisíckami je ešte jasnejšie. A aj keď sa o sedem rokov nájomné zdvojnásobí, prenájom bytu bude stále výhodnejší.

Už v ôsmom roku ju však človek s hypotékou plne splatí a bude platiť len energie. A za nájom bude nájomca platiť aj naďalej rovnakú sumu. Na druhej strane, ak by sa nájomné nezvýšilo, suma, ktorá by išla na hypotéku, by stačila na 26-ročný prenájom.

4. Vypočítajte si, koľko zarobíte na peniazoch, ktoré mohli ísť do zálohy

Za sedem rokov bude vklad 4,57 milióna rubľov. A ak si mesačne odložíte rozdiel medzi splátkami vo výške 12,3 tisíca mesačne, tak o sedem rokov to prinesie ďalších 1,03 milióna. Celková suma 5,6 milióna, stanovená na 6,1% ročne, prinesie úrok 28,5 tisíc rubľov mesačne.