Ako správne vypracovať nájomnú zmluvu

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Výhodnejšie je prenajať si byt priamo cez majiteľa, obísť realitné kancelárie. Potom sa však zmluva bude musieť uzavrieť nezávisle, a to nie je jednoduchá záležitosť: musíte vziať do úvahy veľa bodov a podrobností, aby ste sa v budúcnosti vyhli problémom a žili v mieri a dôvere. V tomto článku zistíme, na čo si dať pozor pri zostavovaní nájomnej zmluvy.

Urobme si hneď rezerváciu: v tomto článku sa zameriame konkrétne na zmluvu o komerčnom prenájme obytných priestorov, ktorá je upravená v kapitole 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a čiastočne v kapitole 5 Zákona o bývaní Ruskej federácie. Ruská federácia, teda prenájom bytu jednotlivcom. V zákone je rozdiel medzi nájomnou zmluvou (ktorá sa uzatvára s fyzickou osobou) a nájomnou zmluvou (ktorá sa uzatvára s právnickou osobou). V bežnej reči sa však používa zaužívané slovo „nájomné“. Preto v tomto materiáli budeme pre jednoduchosť používať oba pojmy – „nájomné“aj „nájomné“– ako ekvivalenty.

Dokumenty

V žiadnom prípade neváhajte požiadať majiteľa bytu o poskytnutie úplného balíka dokumentov:

• cestovný pas;
• vyžaduje sa osvedčenie o registrácii vlastníctva bytu;
• navyše: zaplatené potvrdenia o účtoch za energie (aby ste sa uistili, že na nich nie sú žiadne dlhy) a výpis z domovej knihy o osobách registrovaných v obytnom priestore.

Ak má byt viacero vlastníkov, tak nestačí súhlas jedného z nich, treba získať súhlas všetkých. Existujú tri možné scenáre vývoja udalostí:

1. Pripojte písomný súhlas všetkých spoluvlastníkov.
2. Jeden spoluvlastník uzatvára dohodu s plnou mocou od ostatných.
3. Pri uzatváraní zmluvy sú osobne prítomní všetci vlastníci (vtedy je v zmluve uvedené, že byt prenajímajú všetci vlastníci súčasne).

Písomný súhlas je potrebný aj od osôb, ktoré nie sú vlastníkmi, ale sú zapísané na obytnom priestore. V opačnom prípade sa môžu kedykoľvek domáhať svojich práv a vy si budete musieť urýchlene hľadať nové bývanie.

Keďže hovoríme o prenájme bytu, znamená to, že nájomcom je fyzická osoba. Preto si so sebou musí priniesť pas. Ak nebudete bývať v byte sami, potom sú potrebné aj údaje z pasu druhého (tretieho, piateho) nájomníka.

Zmluvy o prenájme nehnuteľností podliehajú štátnej registrácii. Okrem zmluvy uzatvorenej na menej ako rok.

Termín

Pracovná zmluva môže byť krátkodobá (do jedného roka) a dlhodobá (od jedného roka do piatich rokov). Ak sa v zmluve nehovorí ani slovo o lehote, má sa za to, že bola uzavretá najviac na päť rokov. Hlavným rozdielom medzi dlhodobými a krátkodobými zmluvami sú podmienky vysťahovania nájomníkov.

Krátkodobá zmluva

Vlastník môže predpísať lehotu, počas ktorej môžu zmluvné strany zmluvu predčasne ukončiť. Ak takáto lehota nie je určená, nemá právo vysťahovať nájomníkov pred skončením zmluvy. No po uplynutí tejto doby sa majiteľ sám rozhodne, či bude byt naďalej prenajímať tým istým nájomníkom, alebo si bude hľadať iných.

Dlhodobá zmluva

Pre majiteľa je oveľa ťažšie rozlúčiť sa s nájomníkmi. Po skončení platnosti zmluvy prenajímateľ nemôže do bytu jednoducho nasťahovať niekoho iného: ak nájomníkovi svoje želanie neoznámi aspoň tri mesiace pred skončením zmluvy, má sa za to, že zmluva je automaticky uzavretá. obnovené za starých podmienok.

Ak prenajímateľ povie, že už neplánuje nehnuteľnosť prenajímať, tak sa nájomníci musia vysťahovať. Ale v tomto prípade naozaj nemôže byt prenajať aspoň na rok, inak majú predchádzajúci nájomníci právo obrátiť sa na súd a žiadať náhradu škody.

Na rozdiel od prenajímateľa môže nájomca vypovedať zmluvu kedykoľvek bez udania dôvodu.

Stav bytu a nehnuteľnosti

Opravy a vylepšenia

Naliehavá otázka: kto robí opravy? Zvyčajne zmluva obsahuje formuláciu, že „po skončení platnosti nájomnej zmluvy sa nájomcovia zaväzujú vrátiť priestory v rovnakej forme, v akej im boli poskytnuté“. V zmluve by preto malo byť hneď uvedené, čo sa v byte môže zmeniť a čo nie.

Navyše bez súhlasu vlastníka nemajú obyvatelia právo vykonávať reorganizáciu a rekonštrukciu obytných priestorov. Napríklad pri opravách nemôžete jednoducho vziať a zbúrať vnútornú priečku alebo rozšíriť dvere.

Ak je možné vykonať opravu, určite si v zmluve predpíšte, o koľko sa má nájom znížiť. Ak nič nenasvedčuje, je možné, že si všetko opravíte sami a majiteľ vám jednoducho odmietne preplatiť výdavky.

Všetky bežné opravy a výdavky na ňom sú na pleciach nájomcu. Nielenže udržiava poriadok v byte, ale zodpovedá aj za bezpečnosť majetku.

Väčšie opravy musí vykonať prenajímateľ a všetky náklady znáša on (ak nie je v zmluve uvedené inak). Ak prenajímateľ neprejaví záujem o väčšie opravy v čase, keď je to potrebné, má nájomca právo:

• samostatne vykonávať väčšie opravy ustanovené zmluvou alebo spôsobené naliehavou potrebou a vymáhať ich náklady od prenajímateľa;
• požadovať zodpovedajúce zníženie nájomného;
• požadovať ukončenie zmluvy a náhradu strát.

Keď renovujete alebo kupujete niečo nové do prenajatého bytu, z právneho hľadiska robíte vylepšenia. Môžu byť oddeliteľné a neoddeliteľné. Ak si napríklad nájomca na svoje náklady namontoval klimatizáciu alebo ohrievač vody (a prenajímateľ neznížil nájomné ani nevrátil náklady), má právo vziať si ich so sebou.

Neodmysliteľné vylepšenia, akými sú nové tapety, si so sebou nemôžete zobrať bez toho, aby ste nepokazili vzhľad bytu. Preto môže nájomca požadovať vrátenie ich hodnoty pri skončení zmluvy. Reklamácia však bude uspokojená, ak bude v zmluve uvedené, že prenajímateľ proti tomuto zlepšeniu nenamietal.

Stav nehnuteľnosti

Prenajímateľ je povinný poskytnúť nájomcovi nehnuteľnosť v dobrom stave. To znamená, že ak Vám niečo bráni v užívaní bytu, prenajímateľ musí tento dôvod na vlastné náklady odstrániť. Aj ten, o ktorom v čase prenájmu bytu ani len netušil. Napríklad ste sa usadili a boli ste prekvapení, keď ste zistili, že všetky potrubia sú už dávno zhnité a je jednoducho nemožné umyť sa v sprche. Prenajímateľ musí tento nedostatok čo najskôr a úplne bezplatne odstrániť. Ak tak neurobí, príčinu môžete buď odstrániť sami a požadovať náhradu nákladov, alebo zmluvu vypovedať.

Pozor: prenajímateľ by mal na vlastné náklady odstrániť len tie nedostatky, o ktorých nevedel ani on, ani vy.

Ak ste pri obhliadke bytu videli, že tam niečo nefunguje, alebo ste boli na to vopred upozornení, tak je už vaším právom s takouto podmienkou súhlasiť alebo hľadať lepšiu možnosť.

Právnici tiež odporúčajú okrem zmluvy spísať aj akt o prevzatí bytu. Predpisuje stav nábytku, inštalatérskych prác, podláh, okien a všetkého ostatného. Následne to pomôže vyhnúť sa sporom o kvalite opráv a nábytku. Samozrejme, v byte so starým sovietskym nábytkom a bez vybavenia to robiť nemusíte. Majiteľ, ktorý prenajíma dom s drahým nábytkom a spotrebičmi, má však záujem na tom, aby sa mu všetok majetok vrátil v riadnom stave, a tak môže pripojiť aj fotografie nehnuteľnosti a účtenky potvrdzujúce jej hodnotu. S prirodzenými odpismi sa samozrejme počíta. Rozbitú televíznu obrazovku ale bude musieť zaplatiť nájomca.

Pozor na niečo ako „spoločná zodpovednosť“, ak si s niekým prenajímate byt spoločným úsilím. Ak zmluva neobsahuje doložku o spoločnej a nerozdielnej zodpovednosti, potom všetku zodpovednosť ponesie ten, kto zmluvu uzavrel. To znamená, že ak váš nedbanlivý sused niečo poruší a v zmluve ste ako zodpovedný iba vy, budete musieť zaplatiť.

Nájomné

Zmluva definuje postup, podmienky a termíny prenájmu. Ak o tom neexistujú žiadne špeciálne pokyny, predpokladá sa, že sú podobné tým, ktoré sa zvyčajne používajú pri prenájme takéhoto majetku: v prípade bytu ide o pevnú sumu platby, ktorá sa platí každý mesiac.

Ak prenajímateľ požaduje okamžitú úhradu platby 2-3 mesiace vopred alebo zálohu, musí to byť napísané v zmluve.

V dokumente by malo byť uvedené aj to, ako často a v akom rozsahu môže prenajímateľ zvýšiť platbu. V praxi sa zvýšenie nájomného zvyčajne zaznamenáva raz ročne až do výšky 10 % počiatočných nákladov. Ale to všetko je na rozhodnutí strán.

Ak takáto klauzula v zmluve nie je, prenajímateľ má aj naďalej právo na zvýšenie nájomného, maximálne však raz ročne. Okrem toho je povinný na to vopred písomne upozorniť nájomcu. Ak mu nové podmienky nevyhovujú, môže od zmluvy jednostranne odstúpiť.

Nájomca má tiež právo požadovať zníženie nájomného, ak sa v dôsledku okolností, ktoré nemôže ovplyvniť, zhoršia podmienky prenajatých priestorov.

Okrem toho

Porozprávajte sa s majiteľom o všetkých podrobnostiach. S najväčšou pravdepodobnosťou sa budete musieť často stretávať. On sa bojí o svoj byt, vy sa bojíte o kvalitu bývania, tak sa naučte vyjednávať a zapisovať si všetky ústne dohody do dokumentu.

Nie často, ale stane sa nepríjemná situácia: niekedy majitelia radi vstúpia bez varovania, dokonca aj v neprítomnosti nájomníkov a niekoľkokrát za mesiac. To je dôvod na ukončenie zmluvy s preplatením nákladov na sťahovanie nájomcu. Aby ste sa vyhli takejto situácii, stačí do dohody pridať jeden riadok o tom, ako často sa u vás môže majiteľ objaviť, či je potrebné vás na to vopred upozorniť a uviesť zákaz spontánnych návštev vo vašej neprítomnosti.

Zistite, ako sa prenajímateľ správa k hosťom, zvieratám a uveďte to v zmluve.

Len vyjednávaním a opravovaním všetkých detailov, na ktorých záleží, budú môcť obe strany žiť bez konfliktov a bez zbytočnej úzkosti.

Ukončenie zmluvy súdnou cestou

Už sme povedali, že pre prenajímateľa nie je ľahké rozísť sa s nájomcom, dôležitú úlohu zohráva typ zmluvy. Nájomca má však právo zmluvu kedykoľvek vypovedať, avšak s jednou podmienkou: svoju túžbu musí oznámiť prenajímateľovi tri mesiace vopred písomne.

No niekedy sa ľudsky dohodnúť nedá a pre jednu zo strán existuje jediné východisko – domáhať sa spravodlivosti súdnou cestou a vypovedať zmluvu.

Na žiadosť prenajímateľa môže súd predčasne vypovedať zmluvu v prípadoch, ak nájomca:

• používa majetok s výrazným porušením zmluvných podmienok alebo s opakovaným porušením;
• výrazne znehodnocuje majetok;
• nezaplatí nájomné načas viac ako dvakrát za sebou;
• nevykoná väčšie opravy nehnuteľnosti v termínoch ustanovených v zmluve, ak podľa zmluvy za väčšie opravy zodpovedá nájomca.

Prenajímateľ môže vypovedať zmluvu prostredníctvom súdu len vtedy, ak písomne požiadal nájomcu o odstránenie porušení.

Na návrh nájomcu môže súd nájomnú zmluvu predčasne ukončiť v prípadoch, ak:

• prenajímateľ neposkytuje nehnuteľnosť alebo vytvára prekážky, ktoré bránia plnohodnotnému užívaniu nehnuteľnosti;
• nehnuteľnosť má nedostatky, ktoré prenajímateľ nešpecifikoval pri uzatváraní zmluvy, neboli nájomcovi vopred známe a nebolo možné ich zistiť pri obhliadke nehnuteľnosti;
• prenajímateľ nevykoná väčšie opravy nehnuteľnosti v lehote ustanovenej zmluvou alebo v primeranej lehote;
• nehnuteľnosť v dôsledku okolností nezávislých od vôle nájomcu v stave nespôsobilom na užívanie.

Po skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi nehnuteľnosť v stave, v akom ju prevzal s prihliadnutím na bežné opotrebenie alebo v stave ustanovenom zmluvou.

Na záver sa zastavme ešte pri dvoch dôležitých bodoch.

Ak prenajímateľ daruje alebo predá prenajatý dom, nájomná zmluva sa tým nekončí. Inými slovami, keď človek príde a povie: „Odsťahuj sa, predávam byt,“je to nezákonné. Zmena vlastníka nemá za následok ukončenie nájomnej zmluvy na obydlie.

V prípade potreby môžete zmeniť nájomcu (nájomcu). To znamená, že ak je zmluva uzavretá pre manžela a on napríklad odíde na severný pól na dlhú služobnú cestu, potom s jeho súhlasom môžete zmeniť nájomcu na jeho manželku. V tomto prípade zostáva zmluva rovnaká, rovnaké podmienky, lehota plynie ďalej a neresetuje sa. To vás však môže ušetriť od byrokracie, ak sa vyskytnú nejaké problémy (napríklad ak musíte vypovedať zmluvu alebo niečo vymáhať súdnou cestou).