Čo skontrolovať pred prenájmom bytu: od oznámenia až po zložitosť zmluvy

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Veľmi dôležitý pokyn pre každého, kto hľadá nehnuteľnosť na prenájom.

Fáza 1. Hľadanie bytu

Ak si vyberiete byt sami

Pri hľadaní bytu cez špecializovanú inzertnú stránku alebo skupinu na sociálnych sieťach riskujete, že budete čeliť podvodníkom. Aby ste neprepadli ich trikom, musíte venovať pozornosť niekoľkým dôležitým bodom.

1. Priemerné náklady na prenájom bytu podľa vašich kritérií

Príliš „sladké“reklamy sú často falošné. Priestranné štúdio s modernou rekonštrukciou v úplnom centre mesta minútu chôdze od metra a za babku? Veľmi pochybný návrh.

2. Žiadosť o prevod platby vopred na kartu

Tento bod často vyplýva z predchádzajúceho. Zavoláte na inzerát, ktorý sa vám páči, povedia vám, že je veľa ľudí, ktorí chcú, a potom vás požiadajú, aby ste previedli aspoň pár tisíc, aby vám byt zostal. Nenechajte sa zmiasť: práve ste hovorili s podvodníkom.

Nikdy neprevádzajte peniaze cudzím ľuďom ako zálohu bez osobného stretnutia.

3. Autentickosť fotografií bytu

Aby ste sa uistili, že informácie z inzerátu sú správne, skontrolujte pravosť fotografií bytu. Dá sa to urobiť napr.

Ak je jeden a ten istý byt vyvesený na viacerých nájomných stránkach, nie je to nič vážne. Iná vec je, keď fotky chodia po internete a popis, adresa bytu a kontaktná osoba sa z času na čas dramaticky menia.

4. Nedostatok fotiek bytu

Reklamy bez fotografií vyzerajú prinajmenšom zvláštne. Vo väčšine prípadov to znamená, že v byte niečo nie je v poriadku, prípadne takýto obytný priestor vôbec neexistuje.

5. Frekvencia umiestňovania reklamy

Stáva sa, že ten istý inzerát na prenájom bytu sa objavuje a mizne so závideniahodnou frekvenciou. Pred dvoma týždňami bol byt prenajatý, potom bol prenajatý a o mesiac neskôr opäť visí v tom súčasnom. A tak v kruhu.

Samozrejme, nemusí ísť o vlastníka, ale o nájomníkov. No človek nemá šťastie na nájomníkov a basta. Napriek tomu sú často blikajúce reklamy alarmujúce.

6. Kontaktná osoba

Kto sa zaoberá problematikou prenájmu bytu? Vlastník sám alebo realitný maklér? Ak nechcete platiť províziu rovnajúcu sa polovici alebo dokonca celej výške mesačnej splátky, tak inzeráty od realitných kancelárií pre vás nie sú vhodné.

Ak sa obrátite na realitného makléra

Realitní makléri vám môžu uľahčiť život a pomôcť vám nájsť váš vysnívaný byt. Alebo môžu byť pekne nervy drásajúce, vyprázdnia vám peňaženku alebo stratia čas. Tu je čas, kedy si treba dávať pozor.

1. Realitný maklér nevie uviesť firmu, ktorej je teraz zamestnancom alebo kde predtým pracoval

Ak realitný maklér tvrdí, že je zamestnancom agentúry, môžete kontaktovať priamo spoločnosť a objasniť to.

Ak je realitný maklér súkromný podnikateľ, v každom prípade vám musí povedať aspoň niekoľko spoločností, v ktorých predtým pôsobil. Ak s tým máte problémy, môžete sa stretnúť s podvodníkom.

2. Realitku nezaujíma kto a v akom zložení bude v byte bývať

Takmer každý vlastník aspoň zhruba predstavuje, koho vidí ako nájomcu, a upozorní na to realitku. Ak sa vás počas rozhovoru nepýtajú na počet nájomníkov, prítomnosť zvierat a neustálu prácu, toto je zvonček.

3. Realitný maklér nie je odborníkom vo svojom odbore

Je ťažké si predstaviť, že realitný maklér nevie vypísať potvrdenie o prijatí peňazí alebo vyplniť nájomnú zmluvu. A ak stále neviete, tak toto nie je realitná kancelária.

4. Pred podpisom zmluvy ste vyzvaní zaplatiť províziu

Realitná kancelária dostane províziu až po uzavretí transakcie. Ak sa od vás vyžaduje platba vopred, nevzdávajte sa a neprevádzajte prostriedky.

5. Realitná kancelária sa zaoberá len jedným bytom

Realitný maklér má zvyčajne v práci niekoľko objektov. Je podozrivé, keď špecialista venuje všetok svoj čas len jednému bytu. Skúste zadať svoje telefónne číslo do vyhľadávacieho panela prehliadača a uvidíte, koľko reklám vám zobrazia.

6. Realitný maklér sa predstaví ako zamestnanec tlačovej agentúry

Po zaplatení provízie vám bude ponúknuté, že prídete do kancelárie, uzavriete zmluvu a získate prístup do databázy vlastníkov.

Realitná maklérka s vami nepôjde na obhliadku bytu a na stretnutie s majiteľom a ak to niekomu vyjde z prijatej základne, tak po predbežnej dohode na stretnutí prenajímateľ na poslednú chvíľu všetko zruší.

V takom prípade nebudete môcť vrátiť peniaze, pretože ste podpísali zmluvu o poskytovaní informačných služieb. Ak chcete dosiahnuť spravodlivosť, môžete sa obrátiť na právnikov a pokúsiť sa podať žiadosť na súd. Úspešný výsledok vám však nikto nezaručí. Preto si pozorne preštudujte všetky dokumenty, na ktoré sa podpisujete.

Fáza 2. Prvý kontakt s majiteľom

Vybrali ste si podľa vášho názoru ideálnu možnosť a radi zavoláte majiteľovi a dohodnete si stretnutie. Najprv zistite, či skutočne hovoríte s majiteľom a nie s realitným maklérom alebo kýmkoľvek iným. Aj keď v inzeráte bolo uvedené, že byt sa prenajíma priamo.

Položte prenajímateľovi niekoľko otázok. Napríklad, kam smerujú okná bytu alebo na akom poschodí sa nachádza.

Ak osoba váha, možno sa vás snaží oklamať. Na takéto otázky majiteľ bezodkladne odpovie.

Ak máte pocit, že je všetko v poriadku, prejdite si informácie uvedené v inzeráte: uveďte cenu, potrebu zálohy a platby za posledný mesiac. Zistite, na ako dlho sa má byt prenajať, či je to naozaj 10 minút na metro, nie 30. Vo všeobecnosti hovorte o všetkých nuansách, ktoré sú pre vás dôležité.

Etapa 3. Kontrola bývania

1. Ohodnoťte vstup. Jeho stav môže veľa napovedať o nájomníkoch domu – vašich potenciálnych susedoch.
2. Skúste sa pozrieť na susedov a opýtať sa, kto býval v byte pred vami. Odporúča sa to urobiť spolu s majiteľom: ak nájomníci susedných bytov nie sú nováčikmi, spoznajú vášho prenajímateľa a vy sa opäť uistíte, že je vlastníkom.
3. Pozrite sa pozorne na kúpeľňu, najmä na inštalatérske práce. Ak kohútik tečie, stojí za to okamžite na to upozorniť majiteľa.
4. Skontrolujte stav nábytku a posúďte jeho opotrebovanie.
5. Venujte pozornosť umiestneniu vývodov. Možno budete musieť zmeniť usporiadanie nábytku.
6. Ak ste alergický na zvieratá, skontrolujte, či predchádzajúci obyvatelia nemali mačku alebo psa.
7. Nebuďte leniví, aby ste zahrnuli všetky spotrebiče a domáce spotrebiče, ktoré plánujete používať.
8. Skontrolujte všetky spínače v byte.
9. Opýtajte sa na dostupnosť internetu.
10. Skontrolujte zámky, aby ste nemuseli čakať pod dverami, kým vás pustia dovnútra. Ak existuje niekoľko zámkov a kľúč dostanete iba od jedného, zistite dôvod. Majiteľ môže povedať, že zámok je už dlhší čas pokazený a nepoužívaný. Musíte trvať na výmene alebo oprave a požiadať o kompletnú sadu kľúčov.
11. Uistite sa, že plomby na vodomeroch sú neporušené.
12. Skontrolujte si stav svojich balkónových dverí a okien, ak nechcete v zime mrznúť.
13. Oceníte odhlučnenie celého bytu.

Ak vám nič z vyššie uvedeného v byte neprekáža, môžete pristúpiť k vyhotoveniu zmluvy.

Etapa 4. Uzavretie zmluvy

Aké doklady vlastníka je potrebné skontrolovať

Ak má byt jedného vlastníka

Pri uzatváraní nájomnej zmluvy požiadajte prenajímateľa, aby vám ukázal:

• cestovný pas;
• list vlastníctva alebo výpis z USRN.

Musíte sa uistiť, že byt patrí osobe, ktorá sa predstavila ako vlastník bytu.

Arthur Ustimov Zakladateľ a generálny riaditeľ služby správy prenájmu Arendatika

Jedným z najbežnejších typov podvodov na trhu je prenájom cudzieho bytu. Bývanie môže prenajať „kamarátovi“majiteľa bytu, ktorý sa v ňom usadil len na pár dní.

Ak ste si neskontrolovali doklady k nehnuteľnosti, riskujete nielen stratu peňazí, ale aj to, že zostanete na ulici.

Ak je vlastníkov viacero

Okrem pasu a listu vlastníctva je potrebné získať písomný súhlas na prenájom bytu od všetkých vlastníkov, ako aj od tých, ktorí sú v byte zapísaní.

Ak je v byte prihlásený vzdialený príbuzný, môže prísť do bytu, ktorý ste si prenajali, a ubytovať sa v ňom. V tomto prípade bude nájomná zmluva platná, ale nikto nemôže zakázať bývať v byte prihlásenej osobe.

Arthur Ustimov Zakladateľ a generálny riaditeľ služby správy prenájmu Arendatika

Ak je byt vo vlastníctve manželov

Ivaschenko Srbuhi Sargisovna Vedúci právnik Európskej právnej služby

Najprv si treba ujasniť, či je byt v bezpodielovom alebo podielovom vlastníctve.

V prípade poistenia sa môžete dozvedieť o prítomnosti manželskej zmluvy a zoznámiť sa s jej podmienkami. Ak byt patrí jednému z manželov, tak súhlas druhého nie je potrebný. Ak je v podielovom spoluvlastníctve, bude potrebné získať súhlas každého vlastníka.

Na čo si dať pozor pri uzatváraní zmluvy

Nájomná zmluva je dokument, ktorý vám pomôže vyhnúť sa zbytočným konfliktom, preto je veľmi dôležité pristupovať k jej príprave zodpovedne. Life hacker vám už povedal, ako to urobiť správne, takže sa budeme venovať iba najdôležitejším bodom.

Povinné údaje

• Predmetom zmluvy je byt. Musíte uviesť úplnú adresu, oblasť a počet izieb.
• Účastníkmi zmluvy sú vlastník bytu (resp. jeho zástupca na základe notárom overeného splnomocnenia) a nájomca.
• Údaje o pase a informácie o mieste registrácie - vlastník bytu aj nájomca.

Trvanie zmluvy a postup platby

Uveďte podmienky zmluvy a lehotu, v ktorej ste povinný zaplatiť nájom. Pozor na sankcie za porušenie platobného rozkazu. Môžete mať napríklad týždennú lehotu na splatenie dlhu, po uplynutí ktorej má vlastník plné právo vás z bytu vysťahovať.

Skutočnosť platby sa musí zaznamenať: pri platbe v hotovosti požiadajte majiteľa o potvrdenie a pri prevode na kartu požiadajte o výpis z účtu.

Účel platby musí obsahovať odkaz na vašu dohodu. Napríklad: výplata podľa dohody o pracovnej činnosti č.1 zo dňa 1.1.2018 za jún 2018.

Okrem toho musí zmluva obsahovať sumu, ktorú ste previedli majiteľovi pri registrácii. Môže to byť platba za prvý a posledný mesiac pobytu, ako aj poistná kaucia – záruka, že ak nájomca poškodí nehnuteľnosť, vlastník bytu dostane materiálnu náhradu.

Majiteľ môže zadržať celú sumu alebo časť zábezpeky v závislosti od rozsahu spôsobenej škody. Ak je pri obhliadke bytu všetko v poriadku, poistná kaucia sa vracia nájomcovi v plnej výške. Výška zálohy, ktorá je pre každú stranu pohodlná, je dohodnutá pri uzatváraní zmluvy.

Postup vysťahovania

Osobitná pozornosť by sa mala venovať pravidlám vysťahovania z bytu. Mali by byť pohodlné pre každú stranu.

Niekedy zmluvy uvádzajú, že nájomca má len pár dní na to, aby sa odsťahoval a hľadal si nový byt. A niektoré nájomné zmluvy dokonca stanovujú pokuty za to, že nájomca žije kratšie ako určité obdobie.

Arthur Ustimov Zakladateľ a generálny riaditeľ služby správy prenájmu Arendatika

Frekvencia návštev majiteľa

Časté prekvapivé návštevy majiteľa prinášajú malú radosť. Nemôžete mu však zakázať návštevu vášho vlastného bytu. Prediskutujte frekvenciu návštev, ktorá vám obom vyhovuje, stanovte si, ako dlho vás má majiteľ upozorniť, a dohody zaznamenajte do dokumentu.

Komunikačné kanály

V zmluve je potrebné uviesť e-mailové adresy alebo telefónne čísla oboch zmluvných strán - v závislosti od zvoleného komunikačného kanála. Lepšie oboje, pre istotu.

Korešpondenciu s prenajímateľom nevymazávajte, aby ste sa na ňu v prípade nezhody mohli odvolať.

Inventarizácia cenín a stavy meračov

V akte prevzatia a prevodu bytu, ktorý je prílohou zmluvy, je potrebné zahrnúť súpis cenných vecí. Ak ste pri príchode zložili bezpečnostnú zálohu, existuje riziko, že ju nedostanete späť. Musíte skontrolovať celý byt. A čím opatrnejšie, tým lepšie. Už viete, na aké body sa pri obhliadke bytu zamerať.

Najbezpečnejšie bude všetky zistené závady odfotografovať, aby sa vám pri odchode nepripísali. A fotografie môžu byť vytlačené a pripojené k aktu.

Zákon musí bezpodmienečne obsahovať stavy jednotlivých vodomerov a elektromerov v čase prihlásenia.

Rekonštrukcia a plánované zmeny v byte

Urobte si zoznam zmien, ktoré plánujete urobiť v interiéri, ako aj vybavenie či nábytok, ktorý sa chystáte zaobstarať. Dohodnite sa na maximálnej sume a rozhodnite sa, ako bude platba prebiehať: len majiteľom, vlastným, alebo 50/50.

Odporúča sa vopred predpísať podmienky neoddeliteľných a oddeliteľných vylepšení v zmluve alebo vypracovať dodatočnú dohodu neskôr. Zároveň je vhodné v zmluve urobiť výhradu vrátenia vecí majiteľovi s prihliadnutím na prirodzené opotrebovanie.

Arthur Ustimov Zakladateľ a generálny riaditeľ služby správy prenájmu Arendatika

V zmluve uveďte, kto hradí rozpis domácich spotrebičov. Žiaľ, pri prvotnej kontrole si nemôžete byť 100% istí, že sú zariadenia v bezchybnom stave a môže byť ťažké dokázať, že porucha bola spôsobená bežným opotrebovaním a nie nesprávnou obsluhou.

Ak si všimnete, že zariadenie horí, upozornite na to majiteľa a vykonajte spoločnú kontrolu a potom upevnite dohodu v dokumente. V opačnom prípade, ak dôjde k poruche, možno budete potrebovať odborné znalosti profesionála, aby ste dokázali, že ste sa na poruche nezúčastnili.

Bývanie v byte

Nezabudnite v zmluve uviesť tých, ktorí budú s vami v byte bývať. Dajte nám tiež vedieť, ak máte nejaké domáce zvieratá. O takýchto veciach by ste nemali klamať: s veľkou pravdepodobnosťou budete prichytení pri klamstve a následky budú veľmi smutné.

Kedy sa oplatí nájomnú zmluvu zrušiť

Najviac alarmujúcim signálom je odmietnutie predloženia listov vlastníctva. Je veľká šanca, že v byte nie je všetko v poriadku.

Problematický môže byť aj byt, ktorého majiteľ sa príliš bojí o svoj majetok. Takíto majitelia k vám môžu prichádzať príliš často, aby skontrolovali bezpečnosť svojho majetku, čo vám, samozrejme, spôsobí nepríjemnosti.

Arthur Ustimov Zakladateľ a generálny riaditeľ služby správy prenájmu Arendatika

Stojí za to venovať pozornosť správaniu majiteľa. Alarmujúca je prílišná nervozita, rovnako ako neprimeraný zhon pri uzatváraní zmluvy. Ak vás požiadajú, aby ste čo najskôr podpísali dokumenty, nedovoľte vám skontrolovať funkčnosť domácich spotrebičov a opraviť chyby, potom je to ďalší zvonček.

Neponáhľajte sa, premyslene si preštudujte zmluvu, pýtajte sa a prediskutujte problematické body. Skontrolujte, čo je potrebné. Je pre vás dôležité, aby sa v byte žilo pohodlne a všetky ťažkosti boli minimalizované. Majiteľ chce, aby jeho obytný priestor zostal v riadnom stave, a tiež nechce byť účastníkom pravidelných konfliktov. Hodnotíte sa navzájom – to je v poriadku. A v tomto prípade je správne vyhradiť si dostatok času na proces papierovania a obhliadky bytu.