Čo je potrebné skontrolovať pred kúpou bytu na sekundárnom trhu

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Ak beriete doklady na ľahkú váhu, môžete zostať bez bývania a bez peňazí.

Keď si niečo kúpite v obchode, stačí, aby vám predajca chcel dať produkt a vy si ho chcete kúpiť. S nehnuteľnosťami je všetko komplikovanejšie: obchod je možné napadnúť, ak sa ukáže, že ide o podvod alebo boli pri predaji porušené niečie práva. Kupujúci bude zároveň najviac smutný: z bytu ich vysťahujú, peniaze budú musieť vrátiť súdnou cestou, niekedy sa s nimi aj rozlúčiť.

Aby ste tomu zabránili, skontrolujte všetky dokumenty - a uistite sa, že originály alebo kópie overené notárom.

1. Výňatok z USRN o hlavných charakteristikách objektu

Ide o veľmi dôležitý dokument s informáciami z Jednotného štátneho registra nehnuteľností, ktorý vám poskytne množstvo užitočných informácií.

Kto sú vlastníci

Všetci musia s dohodou súhlasiť, inak ju možno napadnúť.

Sú tam nejaké bremená

Predmet môže byť zastavený banke z dôvodu hypotéky, prenajatej s registráciou dohody s Federálnou agentúrou pre správu majetku, zatknutý za dlhy. Ak áno, vlastníci nemajú právo s ním nakladať. Dohoda bude neplatná.

Aké sú vlastnosti bytu

Výpis z USRN bude obsahovať presnú adresu, číslo katastra, výmeru. Technický plán bytu je vytlačený na poslednej strane. Môžete odhadnúť zábery miestností a všimnúť si prítomnosť prestavieb. To posledné je dôležité najmä vtedy, ak žiadate o hypotekárny úver – nemusí byť schválený.

Od akého dátumu vlastníci byt vlastnia

Porovnajte to s dátumom v listoch vlastníctva (o nich nižšie).

Na základe akého dokladu vlastník vlastní byt

V niektorých prípadoch je riziko spočiatku vyššie – hovorí sa o tom aj v doložke o titulných dokumentoch.

Výpis z USRN poskytne majiteľ. Sami si môžete zaobstarať jeho orezanú verziu.

Aby ste to dosiahli, musíte si objednať extrakt na webovej stránke Rosreestr. Za poskytnutie dokumentu v elektronickej forme budete musieť zaplatiť 250 Získanie informácií z rubľov USRN. Treba si objednať aj výpis o prevode práv k nehnuteľnosti - stojí to rovnako. V tomto dokumente uvidíte, ako často a na základe čoho sa menili majitelia bytu.

Ak za posledný rok alebo dva nehnuteľnosti niekoľkokrát zmenili majiteľa, je to dôvod na opatrnosť. Zvyčajne sa tak maskujú podvodné transakcie. Ak bude podvedený vlastník schopný napadnúť reťazec transakcií prostredníctvom súdu, byt mu bude vrátený.

2. Doklady vlastníka/s

Ak je majiteľ plnoletý

Platnosť pasu

Povedzme, že majiteľ si pred šiestimi mesiacmi zmenil pas, pričom polícii povedal, že ten starý stratil. A teraz sa snaží uzavrieť obchod na neplatnom dokumente, aby ho neskôr napadol. To je plné problémov.

Takže s pomocou špeciálnej služby ministerstva vnútra zistite, či sú dokumenty platné.

Údaje z pasu

Séria, číslo, miesto narodenia a registračná adresa budú potrebné na ich porovnanie s údajmi uvedenými v iných dokumentoch (je dôležité, aby sa všetko zhodovalo). Ak sa majiteľovi počas tejto doby podarilo zmeniť pas, podrobnosti o predchádzajúcej kópii sú uvedené na predposlednej strane aktuálneho.

Dávajte pozor na meno, priezvisko a priezvisko: nezrovnalosť aspoň jedného písmena v rôznych dokumentoch je dôvodom na to, aby ste majiteľa požiadali, aby dokumenty zjednotil. V opačnom prípade sa to môže stať dôvodom na súdny spor ohľadom platnosti transakcie.

Rodinný stav

Jeden z manželov nemôže svojvoľne nakladať so spoločne nadobudnutým majetkom bez súhlasu druhého. Takáto dohoda je ľahko napadnuteľná. Dôležité je teda zistiť, či je majiteľ ženatý a od akého dátumu. Tieto informácie budú pre vás užitočné, keď prejdete na titulné dokumenty.

Ak osoba dostala byt dedením alebo darom, na prítomnosti manžela nezáleží. Takýto majetok sa nepovažuje za spoločne nadobudnutý.

Ak ale riešite kúpno-predajnú zmluvu, dajte si pozor na dátum jej uzavretia. Vlastník môže voľne disponovať s bytom zakúpeným pred manželstvom. Ak ho kúpil až po svadbe, balík dokumentov musí obsahovať notársky overený súhlas manžela s predajom. Teoreticky to môže byť nahradené manželskou zmluvou, ktorá vlastníkovi samostatne zabezpečí dispozičné právo k predmetu. Ale so súhlasom je to predsa len pokojnejšie: o predmanželskej zmluve sa občas polemizuje.

Ak je vlastník bytu rozvedený a byt bol kúpený za trvania manželstva, stále ho možno považovať za spoločný majetok. Tu potrebujete buď súhlas, alebo rozhodnutie súdu, podľa ktorého paragrafu prešla nehnuteľnosť na osobu, s ktorou plánujete obchod uzavrieť.

Informácie o deťoch

Sama o sebe vám nič nepovie. Ak má však majiteľ deti, je to dôvod na dodatočné kontroly a požiadavky na nové dokumenty.

Ak by bol byt kupovaný na hypotéku, na jeho splatenie by sa dal použiť materský kapitál. Z toho vyplýva povinnosť poskytnúť deťom podiely na byte. Ak sú teda medzi vlastníkmi len rodičia, tak sa to nerobilo. Následne je možné transakciu napadnúť.

Aby sa to nestalo, požiadajte majiteľa o potvrdenie z dôchodkového fondu, že materský kapitál nebol použitý na splatenie hypotéky.

Ak je vlastníkom maloletý

U detí do 14 rokov si pozrite rodný list, nad 14 rokov - pasy. Porovnajte údaje s tým, čo je uvedené v iných dokumentoch.

Ak je vlastníkom dieťa, jeho zákonní zástupcovia nemôžu byt predať len tak. Na transakciu je potrebný súhlas opatrovníckych orgánov. A ak má vlastník bytu viac ako 14 rokov, tak jeho povolenie.

3. Titulné listiny

Názov listiny, na základe ktorej vlastník získal vlastníctvo, je vo výpise z USRN. Stojí za to sa na to pozrieť bližšie.

Zmluva o predaji

Všetko je tu jednoduché: ak súčasný vlastník kúpil byt od predchádzajúceho, je to potvrdené príslušnou dohodou. Ak máte výpis z USRN o prevode práv k nehnuteľnosti, porovnajte údaje predávajúceho s údajmi uvedenými v dokumente. Požiadajte tiež o preukázanie potvrdenia o prevzatí bytu a potvrdenie od predávajúceho o zaplatení peňazí. To zabezpečí, že predchádzajúci majiteľ nebude mať žiadne sťažnosti na súčasného.

Ak bol dom kúpený na hypotéku, môžete požiadať o potvrdenie o splatení.

Vo všeobecnosti absencia vecných bremien vo výpise z USRN výrečne naznačuje, že pôžička bola splatená. Ale keďže sa nejaký dokument dá skontrolovať, bolo by zvláštne to nespomenúť.

Zmluva o majetkovej účasti vo výstavbe

Ak vlastník nadobudol nehnuteľnosť v štádiu výstavby, presne tento doklad bude mať v rukách a po odovzdaní domu aj akt prevzatia a prevodu bytu.

Osvedčenie o dedičstve

Pri nakladaní s takýmto majetkom hrozí, že sa zrazu objaví zbavený dedič, ktorý sa pokúsi obchod napadnúť. Navyše, čím viac času prešlo od momentu dedenia, tým nižšie je riziko, že sa dostanete do problémov. Pred nákupom je najlepšie poradiť sa s právnikom.

Darovacia zmluva

Riziká obstarania darovaného bývania je tiež lepšie posúdiť spolu s odborníkom. Advokát zistí, či bola dodržaná forma a postup uzavretia obchodu, či vlastník nehnuteľnosť legálne vlastní.

Zmluva o prevode bytu

Vydáva sa, ak vlastník sprivatizoval tento byt. Pri obchodovaní s takouto nehnuteľnosťou existuje jedna výhrada. Ak sa osoba prihlásená v byte odmietla zúčastniť privatizácie, získava doživotné právo v ňom bývať až do dobrovoľného odhlásenia. Inak je nemožné ho vysťahovať ani súdnou cestou. Preto je dôležité, aby sa ubezpečil, že sa odhlási skôr, ako predajca dostane peniaze. Alebo riskujete kúpu bytu s nájomníkom.

Existujú aj iné typy listín o vlastníctve, napríklad súdne rozhodnutie, ktorým vlastník vlastní predmet. Ale s nimi je lepšie okamžite kontaktovať právnika, ak nechcete problémy.

4. Informácie o prihlásených v byte

V doložke o zmluve o prevode bytu do vlastníctva sme sa už čiastočne dotkli témy, aké dôležité je vedieť, kto je v byte zapísaný. Teraz sa pozrime na otázku podrobnejšie.

Okrem tých, ktorí odmietli privatizáciu, predstavujú nebezpečenstvo pre vašu transakciu a pohodlné bývanie v kúpenom byte nasledujúci nájomníci:

• prepustený z bytu na vojenskú službu alebo liečenie v sanatóriu;
• vyradený z evidencie z dôvodu výkonu trestu v miestach pozbavenia osobnej slobody;
• rozpoznaný ako nezvestný;
• maloletí poslaní do internátnej školy.

Po návrate budú prihlásení v mieste predchádzajúceho bydliska – teda u vás. Možno ich bude možné vysťahovať súdnou cestou, ale bude to vyžadovať veľa času a úsilia.

Venujte zvláštnu pozornosť prepusteným maloletým, aby ste sa informovali, či opatrovnícka služba dala na to povolenie.

Aby ste pochopili nuansy, musíte si pozrieť niekoľko odkazov. Je lepšie byť prítomný vo chvíľach, keď ich majiteľ dostane, aby sa zabezpečila pravosť dokumentov.

osvedčenie o registrácii formulára 9

Obsahuje informácie o všetkých, ktorí sú teraz v byte zaregistrovaní.

Archívne osvedčenie o registrácii podľa formulára 9

Táto verzia dokumentu ukazuje dynamiku registrácie obyvateľov: kto bol zaregistrovaný skôr, kto bol prepustený a kedy. Veľmi užitočný dokument, ale je tu nuansa. Často ho odmietajú poskytnúť tretím osobám vrátane súčasných vlastníkov bytu, keďže obsahuje osobné údaje predchádzajúcich obyvateľov. Ak nebolo možné získať archívnu „deviatku“, budete musieť pracovať s tým, čo máte, a prejsť priamo na pomoc formulára 12.

Osvedčenie o odhlásení určitých kategórií občanov

Dokument formulára 12 obsahuje údaje o tom, či bol niektorý z nájomníkov prepustený z bytu, čo by sa teoreticky mohlo stať zdrojom problémov. V ideálnom prípade má každý stĺpec č. V opačnom prípade budete musieť zisťovať dodatočné informácie o každej osobe individuálne alebo dokonca odmietnuť obchod.

5. Osvedčenia o právnej spôsobilosti

Ak sa neskôr ukáže, že predávajúci nebol v triezvej mysli a tvrdej pamäti, transakcia bude vyhlásená za neplatnú. Riziko vám hrozí najmä vtedy, ak je predávajúci starší, no vo všeobecnosti sa proti tomu nedá poistiť. Prefíkaný právnik môže napríklad dokázať, že majiteľ bol dočasne rozrušený kvôli lieku na prechladnutie, pretože tento vedľajší účinok je uvedený v anotácii.

Aby sa tak nestalo, požiadajte predajcu, aby do obchodu priniesol potvrdenie od psychiatra a narkológa, že je príčetný a nie je registrovaný ako drogovo závislý.

Ak existujú presvedčivé dôvody na pochybnosti, pozvite licencovaného odborníka, aby vykonal vyšetrenie priamo v obchode.

6. Informácie o dlhoch za generálnu opravu

Všetky dlhy za bývanie a komunálne služby zostávajú bývalému majiteľovi bytu. Výnimkou je generálna oprava. Ak to predajca nezaplatil, dlh prejde na vás. Neprítomnosť si môžete skontrolovať pri poslednej platbe. Ak nedôverujete, požiadajte o certifikát správcovskú spoločnosť.

7. Splnomocnenie

Kúpno-predajnú zmluvu je najlepšie uzavrieť priamo s majiteľom. Ale majiteľ nie je vždy prítomný pri obchode. V tomto prípade môže vydať notárom overené splnomocnenie na osobu, ktorá bude zastupovať jeho záujmy.

Transakcie s týmto dokumentom sú nebezpečné, existuje príliš veľa rizikových faktorov. Ak sa rozhodnete pre podobný krok, skontrolujte nasledovné:

• Splnomocnenie dáva právo predať byt v mene vlastníka.
• Doklad je pravý - zistíte na stránke Spolkovej notárskej komory.
• Platnosť splnomocnenia neskončila.
• Obsahuje správny pas a ďalšie údaje.
• Majiteľ je živý a zdravý - tu pomôže videokomunikácia a certifikáty z neuropsychiatrickej ambulancie.

Ale aj keď je všetko v poriadku, trikrát si premyslite, kým sa pre takýto obchod rozhodnete.

Čo si zapamätať

• Skontrolujte všetky dokumenty. Nebojte sa byť dotieraví alebo nudní: riskujete milióny.
• Ak máte pochybnosti, obráťte sa na odborníka. Radšej byť alarmistom, ako zostať bez bytu a peňazí.
• Ak s každým krokom pochybnosti nezmiznú, ale budú silnejšie, odmietnite obchod.

UPD. Text bol 17. novembra 2019 aktualizovaný o relevantnejšie údaje z overených zdrojov.