7 problémov pri kúpe bytu na sekundárnom trhu, ktorým sa dá ľahko vyhnúť

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Pre tých, ktorí sa chcú chrániť pred nepríjemnými prekvapeniami, ako je zrušenie transakcie.

V rôznych zdrojoch možno nájsť rady, ako si vybrať lokalitu bývania a developera, vypočítať výšku úveru, no niekedy sa prehliada samotný proces prípravy na transakciu. To môže byť najťažšia časť celého nákupu.

Analyzujeme bežné problémy, ktoré môžu nastať, ak nepristupujete k uzavretiu obchodu opatrne.

1. Po dokončení transakcie začal byt vyzerať inak

V záverečnej fáze, pred kúpou, sa stretnete s predávajúcim vo svojom budúcom byte alebo dome. Všetko je v poriadku, tešíte sa a čakáte na presun, predstavte si, ako krásne usporiadate riad v kuchyni a zavesíte závesy v obývačke a umiestnite stoličku a lampu do útulného kúta vedľa zásuvky.

Dohoda prebehne, vojdete do nového domu a zistíte, že všetky zásuvky sú vytrhané koreňmi, odtrhnuté podlahové lišty, poškriabané tapety a vytiahnuté všetky krásne skrine a nočné stolíky. Vidíte holé steny a chápete, že budete mať opravy a dodatočné výdavky.

Ako zabrániť

V zmluve je potrebné dodatočne predpísať, čo zostane nedotknuté po odovzdaní kľúčov a odchode predchádzajúcich majiteľov. Pre ešte väčšiu spoľahlivosť môžete k dokumentu pripojiť fotografie bytu v momente, keď ste sa rozhodli pre kúpu a podpísali papiere s predávajúcim. V tomto prípade, keď dostanete kľúče a vstúpite do bytu, nečaká vás žiadne prekvapenie.

2. Predchádzajúci majiteľ sa s odhlásením neponáhľa

Kúpili ste si byt a naozaj sa chcete čo najskôr dohodnúť a presťahovať sa do nového domova. Okrem predajcu je v ňom zapísaných ešte niekoľko ľudí a bývalý majiteľ nestíha všetkých z bytu odhlásiť. Súhlasíte s tým, že budú do mesiaca odhlásené. Mesiac alebo dva prejde, ľudia sa neodhlásia, predajca sa nechce ozvať.

Ako zabrániť

Pred kúpou je najlepšie počkať na úplné zákonné uvoľnenie bytu. Ak sa ale ponáhľate, tak si určite v kúpno-predajnej zmluve zafixujte dátumy, kedy budú z evidencie vyradení všetci prihlásení v byte.

Ak sa vyskytnú problémy, netreba sa toho báť: cudzincov môžete vždy prepustiť súdnou cestou. Pomôžu kompetentní právnici.

3. Po podpise zmluvy a zaplatení zálohy predávajúci odmieta predaj

Agónia výberu sa skončila: vybrali ste si byt, ktorý vyhovuje všetkým parametrom, začali ste sa pripravovať na transakciu, sami alebo cez realitku ste požiadali o schválenie hypotéky. A zrazu majiteľ povie, že si to rozmyslel predať byt. Alebo našiel kupca, ktorý je pripravený ho kúpiť za výhodnejších podmienok: platí napríklad v hotovosti. Prenajímateľ vráti zálohu a doslova pred vami zabuchne dvere.

Ako zabrániť

V zálohovej zmluve je dodatočne uvedené, že po obdržaní záložného práva sa predávajúci bytu zaručuje, že vám je pridelený a v prípade porušenia podmienok zmluvy vám nielen vráti zálohu, ale zaplatí vám aj penále..

Je jasné, že situácie môžu byť rôzne a v rámci dohody nie je možné zabezpečiť všetko. Dostanete však dodatočnú záruku slušnosti vášho predajcu: pokutu bude chcieť zaplatiť len málokto.

4. Transakcia je neplatná z dôvodu zdravotných problémov predávajúceho

Všetky fázy transakcie sú dokončené, vstúpite do nového domu, usadíte sa a zistíte, že transakcia bola neplatná: predávajúci alebo jeden z predávajúcich (ak je niekoľko vlastníkov nehnuteľností) je rozhodnutím súdu obmedzený podľa článku 17 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Spôsobilosť na právne úkony občana v spôsobilosti na právne úkony z dôvodu duševnej poruchy. Viete si predstaviť, aké hrôzy a problémy vás po takýchto správach čakajú.

Ako zabrániť

Aj keď vo vás predajca nevzbudzuje podozrenie, vyzerá skvele a adekvátne komunikuje, určite si pýtajte certifikáty z neuropsychiatrickej (PND) a ambulancie drogových závislostí (ND). Môže sa vám zdať, že je škaredé alebo nepohodlné žiadať takéto dokumenty, ale údaje z certifikátu sú štandardnou požiadavkou pri obchodoch s nehnuteľnosťami. Pamätajte, že v prvom rade musíte eliminovať všetky osobné riziká, poistiť sa a všetko predvídať.

5. Transakcia je neplatná z dôvodu neadekvátneho stavu jedného z účastníkov

Prídete k obchodu, spustíte proces podpisovania dokumentov a uvedomíte si, že predajca je veľmi opitý. Spolu so všetkými účastníkmi sa rozhodnete počkať pár hodín, kým sa spamätá. Po chvíli sa opäť zhromažďujete, podpisujete dokumenty. Hurá, všetko je hotové, dostanete kľúče. Ale po niekoľkých týždňoch predávajúci vyhlási, že bol opitý a nič si nepamätá: dohoda je neplatná, musíte vrátiť kľúče a okamžite sa vysťahovať z bytu.

Ako zabrániť

Ak je počas transakcie jeden z účastníkov pod vplyvom látok, ktoré menia vedomie, môže to byť uznané Občianskym zákonníkom Ruskej federácie článok 177. Neplatnosť transakcie uskutočnenej občanom, ktorý nie je schopný pochopiť význam jeho konania alebo ich spravovať neplatné. Aby ste tomu zabránili, venujte pozornosť tomu, či sa správanie predajcu nelíši od bežného - ktoré ste už pozorovali počas fáz prípravy na obchod. Ak pochopíte, že osoba je napríklad opitá, odložte transakciu na iný deň. Aj keď sa to zdá veľmi nepohodlné, určite vás to ušetrí od potenciálnych problémov v budúcnosti. A pred obchodom sa dobre vyspite a neberte si nič „na odvahu“.

6. Predávajúci a kupujúci majú nezhody z dôvodu dodatočných nákladov

Začali ste obchod, zohľadnili rôzne detaily, zaplatili odhad a poistenie. A zároveň potrebujete napríklad služby realitnej kancelárie alebo právnika na doplnenie kúpno-predajnej zmluvy o ďalšie doložky. Alebo prevádzate peniaze cez celu alebo akreditív. Medzi vami a predajcom existuje spor o to, kto by mal tieto náklady uhradiť.

Ako zabrániť

Vopred sa dohodnite s predajcom, kto a ako bude znášať dodatočné náklady. Najlepšie je napraviť ich vopred dohodou: ušetríte si nervy, nepokazíte si vzťah s predávajúcim a nezatienite radosť z kúpy bývania.

7. Spôsob platby nie je vopred dohodnutý

Idete autom na schôdzku, nosíte peniaze v taške, pretože si myslíte, že váš predajca bude radšej vidieť hotovosť. Počas transakcie sa však ukáže, že chce prijať platbu na účet alebo ju vložiť do bunky. Môže sa ukázať, že nemôžete okamžite objednať bunku z banky, pretože v pobočke, kde prebieha vaša transakcia, takáto služba neexistuje, alebo sú všetky bunky obsadené. Alebo nemôžete okamžite zistiť, na ktorý účet vložiť peniaze na prevod, v dôsledku čoho sa transakcia odloží.

Ako zabrániť

Vopred sa dohodnite s predávajúcim, ako budú peniaze pri transakcii prevedené: prostredníctvom bezpečnostnej schránky, akreditívu, viazaného účtu. Bezhotovostné platby sa považujú za bezpečnejšie a uvoľnenejšie pre všetky strany. Ak sa chystáte platiť v hotovosti, vopred si premyslite, ako to najlepšie a bezpečnejšie urobiť. Stáva sa, že taška s peniazmi sa náhodou stratí na ceste alebo sa nechá na verejnom mieste.

Kontrolný zoznam

Tento krátky kontrolný zoznam vám pomôže uistiť sa, že ste pri príprave na takú významnú udalosť, akou je kúpa bytu, nič dôležité neprehliadli.

• Zohľadnite v zmluve a zaznamenajte do fotografie, akou formou dostávate bývanie.
• Pred vyhotovením kúpnej zmluvy skontrolujte osoby registrované v byte.
• Pri príprave na obchod zvážte všetky riziká v predbežnej dohode a nie slovami.
• Požiadajte predajcu o informácie z PND a ND.
• Dodatočné náklady prediskutujte vopred.
• Vopred sa rozhodnite o podmienkach vzájomného vyrovnania.
• Uistite sa, že všetci účastníci transakcie vedia, čo sa deje.