Prečo nehnuteľnosti od 1. júla zdražia a či je súrne kúpiť byt

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Nový zákon by mal chrániť peniaze akcionárov. Najviac z toho ale vyťažia banky.

Čo sa stane 1. júla?

Od 1. júla 2019 nadobúdajú účinnosť novely zákona, ktoré menia pravidlá vzťahu medzi spoločnosťou a klientom na zdieľanom stavebnom trhu.

Developeri už nebudú môcť priamo využívať peniaze ľudí, ktorí kupujú byty v štádiu výstavby domu. Tieto prostriedky budú uložené na viazaných účtoch. Tie bude môcť firma odstrániť až po uvedení objektu do prevádzky.

Developeri si budú musieť brať bankové úvery – samozrejme, za úrok. Sberbank napríklad sľubuje, že im požičia za 7-8 %, čo je veľa.

A prečo je tento zákon potrebný?

Ide o ďalšiu fázu zlepšovania legislatívy v snahe chrániť peniaze vlastníkov akcií.

Do roku 2004 neexistoval jednotný regulačný rámec pre zdieľanú výstavbu, a tak prekvitali rôzne podvodné schémy v podobe viacnásobného predaja toho istého bytu viacerým klientom, zmiznutia developera so všetkými peniazmi a pod.

Zákon 214-FZ výrazne zlepšil situáciu na zdieľanom stavebnom trhu. Chráni kupujúceho pred dvojitým predajom predmetov, upravuje vzťah medzi klientom a developerom. Nariadenie však nezabezpečuje proti úpadku spoločnosti, čo sa stáva nie zriedka. Teraz je v registri ministerstva výstavby 887 problémových stavieb.

Nový zákon má chrániť akcionárov práve pred takýmito prípadmi. Ak si firma nesplní svoje záväzky – nedokončí stavbu, zmešká termín – tak peniaze z viazaného účtu vráti klientovi.

Vyzerá to ako dobrý zákon. Alebo je v tom nejaký háčik?

Tu sú niektoré nuansy. Nový mechanizmus na ochranu akcionárov je dobrým zlepšením. Vylučuje situácie, keď ľudia ostanú bez peňazí, bez bytu, no s dlhodobou hypotékou na neexistujúce bývanie.

Zároveň však bude výstavba budovy pre developera drahšia, čo určite ovplyvní aj cenu bytov. A to hovoríme o cene nedokončeného bývania.

Predtým to fungovalo takto: developer zobral peniaze od akcionára a dal mu zľavu za použitie týchto prostriedkov. Kúpa bytu bola v tomto prípade akousi vysoko rizikovou investíciou. Môžete si napríklad kúpiť dom v štádiu výkopu za 1,5 milióna rubľov a pripraviť ho v trhovej hodnote 2 milióny. Teraz má developer oveľa menej dôvodov na takú štedrosť: stále musí platiť úroky banke.

Ceny bytov v novostavbách teda pravdepodobne porastú: firmy nebudú fungovať so stratou. Existuje však aj silný odstrašujúci prostriedok – kúpna sila Rusov. Pri príliš drahom tovare jednoducho nemusia existovať obchodníci. Podľa prieskumov sú teraz kupujúci pripravení zaplatiť 5 % z ceny bytu za bezpečnejšie transakcie s viazanými účtami.

Nárast cien spoločných stavebných objektov môže sprísniť cenu ostatných bytov. Ale tempo rastu závisí od trhu. V roku 2018 sa ceny bývania na primárnom trhu a bez zákonov o viazaných účtoch zvýšili o 4,35%, na sekundárnom trhu - o 1,58%.

Budú teda byty zdražovať alebo nie?

Nikto o tom nemôže s istotou povedať. Predpoklady naznačujú, že byty budú zdražovať. O tom však hovoria predovšetkým samotní vývojári. Je možné, že len tlačia na ľudí, aby si kúpili byty pred účinnosťou zákona o viazaných účtoch. Navyše existuje riziko, že ceny pre takto uponáhľaných klientov sa už zvýšia.

Čo sa v tomto prípade rozhodne neoplatí robiť, je ponáhľať sa. Riskujete v zhone, že dáte peniaze bezohľadnému developerovi a stanete sa jedným z posledných podvedených investorov do nehnuteľností. Starostlivo skontrolujte spoločnosť - Lifehacker napísal, ako na to.

Ak nemáte čas, nebojte sa. Aj keď ceny začnú rásť, je lepšie trochu preplatiť, ako zostať bez bytu a bez peňazí.

Počkaj, čo sa stane s peniazmi, ak banke odoberú licenciu?

S takýmto rizikom počítajú aj zákony. Ak banka príde o licenciu, Poisťovňa vkladov peniaze vráti – najviac však 10 miliónov. Poistenie platí do prenájmu bytu alebo do vypovedania zmluvy s developerom.

Viazaný účet teda vyzerá ako vklad?

Len čiastočne a banky sú na tom v tomto smere veľmi dobre. Vďaka novému zákonu budú požičiavať developerom a získavať od nich úroky. Kým budú dom stavať, banka si bude môcť „krútiť“peniaze z viazaných účtov a mať z nich príjem. Po odovzdaní bytov do užívania developerovi prevedie presne takú sumu, akú vložíte, bez úrokov. V prípade bankrotu developera dostanete peniaze aj bez úrokov. Je jasné, kto tu nakoniec vyhrá.

Takže, aký je výsledok?

Záver je jednoduchý:

1. Od 1. júla 2019 bude kúpa rozostavanej nehnuteľnosti bezpečnejšia, no možno aj drahšia.
2. Peniaze, ktoré zaplatíte za byt, zostanú v banke až do kolaudácie domu. Ak developer poruší povinnosti, budú vám vrátené.
3. V prípade problémov s bankou vám budú vrátené aj peniaze, ale nie viac ako 10 miliónov rubľov.
4. V žiadnom prípade nie je potrebné ponáhľať sa do kúpy bytu - vezmite do úvahy všetky nuansy. Ale ak ste si vybrali developera a už máte naplánovanú dohodu, možno sa vám podarí ušetriť nejaké peniaze.