Ako si vybrať medzi novostavbou a vedľajšou budovou, ak sa chystáte kúpiť dom

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Každá možnosť má svoje výhody a nevýhody.

Kúpa domu vo všeobecnosti nie je jednoduchá. Je potrebné zvážiť veľa nuancií. A jedna z otázok, na ktorú budúci majiteľ nehnuteľnosti naráža - novostavba alebo vedľajšia nehnuteľnosť? Každá z možností má svojich fanúšikov, no o žiadnej sa nedá povedať: táto je určite lepšia. Všetko závisí od vašich potrieb a túžob.

Poďme analyzovať hlavné kritériá, podľa ktorých sa oplatí porovnávať sekundárne bývanie a byty v novostavbách, aby sa uľahčil výber.

Jednoduchosť transakcie

Pri nákupe zo sekundárneho trhu je potrebné mať na pamäti veľa maličkostí. Uistite sa napríklad, že byt nie je v zálohe, predávajúci je adekvátny, jeho manžel nie je proti predaju nehnuteľnosti a podobne. Ak nebudú dôkladne skontrolované všetky dokumenty, hrozí, že transakcia bude o pár rokov zneplatnená. Byt bude musieť byť vyprataný a zažalovaný, aby dostali peniaze späť. Kúpa si preto vyžaduje starostlivosť a často aj pomoc právnika alebo realitnej kancelárie.

Navyše, pri nadobudnutí objektu v starom bytovom fonde sa často musíte zapojiť do reťazca transakcií. Váš predajca tiež kupuje byt, rovnako ako jeho predávajúci - a tak ďalej. Niekedy sú tieto reťazce dosť dlhé. A ak vypadne jeden odkaz, všetci ostanú bez dohody.

Hlavným nebezpečenstvom pri kúpe novostavby je riziko, že narazíte na podvodníka. Pre ich obete existuje dokonca špeciálny výraz – podvedení akcionári. Neseriózna firma dokázala niekoľkokrát predať byty alebo úplne rozostavaný objekt. A kupujúci boli zbavení peňazí.

Situácia bola upravená zákonom. Prostriedky investorov sa teraz posielajú na viazané účty. Keď je dom pripravený, peniaze sa prevedú developerovi. Ak sa tak nestane, finančné prostriedky sa vrátia kupujúcemu.

To znamená, že vo všeobecnosti sa stalo bezpečnejším kúpiť si byt v novostavbe. Nehnuteľnosti nemajú žiadnu históriu, preto si treba len overiť svedomitosť developera. Navyše nové bývanie je v predaji priamo a predáva sa bez reťazcov.

Podmienky hypotéky

Začať stojí za to, že získať hypotéku na byt v starom bytovom fonde môže byť vôbec problematické. Najťažšie je získať úver na bývanie v domoch postavených pred 60. rokmi 20. storočia. A sú medzi nimi ako silné „stalinky“, tak aj predrevolučné stavby s generálnou opravou, ktoré nestrácajú na atraktivite.

Banky vo všeobecnosti ochotnejšie dávajú hypotéky na bývanie v novostavbách. Takéto transakcie sa ľahšie vykonávajú. Vyššie sme už zistili, aké nuansy môžete čeliť pri kúpe druhého domu. To znamená, že manažér musí požiadať klienta a vložiť do priečinka veľa referencií. Pri novostavbách je všetko transparentnejšie. A prevod peňazí na účet právnickej osoby je jednoduchší, ako sa trápiť s bezpečnými platbami pre fyzické osoby, aby boli všetci spokojní.

Rozdiel bude často vidieť v úrokových sadzbách pre novostavby a starý bytový fond. Niekedy je to významné, niekedy nie. Napríklad Alfa-Bank ponúka pôžičky vo výške 7, 89% na nové bývanie a 8, 29% - na sekundárne a Otkrytie - 8, 8% a 8, 9%, resp.

Sadzba za nové budovy od "Alfa-Bank"

Sadzba za sekundárne bývanie od Alfa-Bank

Sadzba za nové budovy z "Otkrytie"

Sadzba za sekundárne bývanie od Otkritie

Rozdiely sú viditeľné, ak kupujúci môže požiadať o zvýhodnené podmienky alebo programy štátnej podpory. Napríklad banky v spolupráci s developermi často znižujú úrokové sadzby za úvery na kúpu domu v určitej štvrti. Program zvýhodnenej hypotéky, ktorý sa rozhodli predĺžiť do 1. júla 2022, sa týka len nových bytov, ako aj úveru od 6 % pre rodiny s deťmi.

To všetko môže nakloniť misku váh v smere k novostavbe.

Rozloženie

V priemere vyzerajú moderné dispozície premyslenejšie ako staršie domy. Väčšinou hovoríme aspoň o funkčnej chodbe a veľkej kuchyni. A vo viacizbových apartmánoch nájdete dve kúpeľne.

Pre budovy sovietskeho obdobia sú charakteristické malé kuchyne, priechodné miestnosti, čo nie je vždy vhodné. O predrevolučných domoch nie je čo povedať – dispozície tam môžu byť tie najzložitejšie. Keď sa obrovské panské byty menili na malé, často sa strihali veľmi zvláštnym spôsobom.

Prestavbu kontroluje štát. Existuje pre nich veľa pravidiel a obmedzení. Preto sa oplatí kúpiť byt, ktorého steny vám väčšinou vyhovujú. A nie každý je pripravený hľadať diamanty v starom fonde, ak si môžete kúpiť nový štandardný byt a získať viac-menej rozumné usporiadanie.

Toto je čas na zapamätanie si dôležitých vecí. Developeri niekedy ponúkajú takzvané open-plan byty, teda priestory bez vnútorných stien. Toto slúži ako možnosť pre vaše pohodlie. Napríklad, dajte ich kdekoľvek. Ale najčastejšie sú v projekte oddiely. A budú musieť byť postavené presne tam, kde sú aplikované, inak pôjde o porušenie zákona. Developer je pri stavbe múrov taký hospodárny a necháva problém na milosť a nemilosť tým, ktorí kupujú bývanie. Majte to na pamäti, ak hľadáte voľné rozloženie.

Dokončovanie

V novostavbách sa kupcom ponúkajú najmä dva typy povrchových úprav: hrubá, kedy sa vykoná minimum práce, a finálna na kľúč. Prvá možnosť je dobrá, pretože kupujúci nepreplatí opravy, ktoré nie sú vykonané podľa jeho vkusu. Dať byt do poriadku si ale vyžiada čas a peniaze. Jemná povrchová úprava predpokladá, že sa môžete hneď nasťahovať a bývať. Kvalita materiálov a práce zároveň zostáva na svedomí developera. A málokedy sa dá očakávať, že bude vysoká. Ale aspoň vás privítajú nové rozvody, fungujúce zásuvky a vypínače atď.

Opätovný predaj v tomto zmysle zahŕňa širokú škálu možností. Tu môže kupujúci očakávať:

• hrubá úprava: majitelia začali s rekonštrukciou, no rozhodli sa byt predať;
• štýlová kvalitná renovácia;
• svieža povrchová úprava - paraván, ktorý bol vyrobený na predaj, aby skryl nedostatky bytu a ktorý dlho nevydrží;
• prehistorická rekonštrukcia, ale byt je v dobrom, upratanom stave;
• chátranie a devastácia, tečúce potrubia, vodovod s centimetrovou vrstvou špiny a dierami v podlahe;
• „Elitná“, no nevkusná rekonštrukcia, za ktorú chcú majitelia strašne veľa peňazí.

Ak sa to všetko zhrnie, potom v skutočnosti existujú dve možnosti: keď sú potrebné naliehavé opravy a keď nie sú potrebné. Výhodou druhého prípadu je, že sa do bytu môžete hneď nasťahovať a nemíňať peniaze na prenájom bývania, kým si upracete svoje. To je skvelé najmä pri hypotékach. Ak je na účte suma, ktorá postačí ako na kúpu bývania, tak aj na jeho rekonštrukciu, nemá dorobenie až takú grandióznu hodnotu.

Pohyblivý termín

Termín príchodu je ovplyvnený nielen potrebou opráv. Byty v novostavbách sa začínajú predávať, keď samotný dom prakticky neexistuje. Niekedy si teda musíte prenajať dom na roky a čakať na kľúče od developera. S sekundárnym krytom sa nič nezmenilo: ak je prítomná povrchová úprava, môžete okamžite zavolať.

Hlučné rekonštrukcie

Predstavte si priemernú novostavbu. Ľudia kupovali byty v rôznych fázach výstavby domu a kľúče dostali nájomníci približne v rovnakom čase. A všetci začnú robiť opravy. Podľa toho by ste sa mali pripraviť na hluk, ktorý bude trvať niekoľko rokov.

Pre novostavby si krajské „zákony o mlčanlivosti“dokonca stanovujú svoje vlastné podmienky. Napríklad v Moskve je zakázané niečo nahlas opravovať od 19. do 9. hodiny a od 13. do 15. hodiny, ako aj v nedeľu a počas sviatkov. Ale v novostavbách počas prvého jeden a pol roka môžu byť opravy vykonané od 7 do 23 hodín bez prestávky a víkendov.

Ani kúpa bytu v dome s jemným povrchom nezabezpečí proti hluku. Len sa opravy časovo ešte viac natiahnu, lebo susedia s nimi začnú v rôznych obdobiach. V starom bytovom fonde samozrejme nikto nie je poistený ani proti cudzím opravám. Ale je nepravdepodobné, že to urobia všetko naraz. A zvyčajne je v takýchto domoch stále menej bytov.

Čo sa týka ostatných zvukov, veľa závisí od kvality zvukovej izolácie. A to môže byť hrozné v starých aj nových domoch.

Kvalita komunikácie

V nových domoch je komunikácia určite nová. V starých - aké šťastie. Siete sa pravidelne menia, takže v sekundárnom kryte nájdete práve nainštalované potrubia a batérie. Väčšinou je všetko viditeľné voľným okom aj pri prezeraní inzerátov na predaj bytov.

Ale s elektroinštaláciou sú možné prekvapenia. V starom bytovom fonde hrozí akútny nedostatok zásuviek – predtým ich v takom množstve jednoducho nebolo treba. Požiarne nebezpečné sú aj chátrajúce rozvody. A často v starých bytoch nie je dostatok elektrickej energie pre všetky moderné spotrebiče. Jeho zvyšovanie je celé dobrodružstvo. To môže byť dôležité, ak chcete súčasne zapínať vysávač, mikrovlnnú rúru a ohrievač.

okres

Nové budovy sa z pochopiteľných dôvodov stavajú najmä tam, kde sú voľné plochy – bližšie k okrajom. V centre sa tiež niekedy stavajú nové domy, ktoré sa však predávajú za kozmické náklady. Takže tí, ktorí nemajú veľa peňazí, ale chcú bývať v centre, je tu len vedľajšie bývanie. V obytných štvrtiach si už môžete vybrať medzi novostavbami a starými skladmi.

Infraštruktúra

Ak v starej oblasti vyrástla osamelá novostavba, problémy s infraštruktúrou nebudú. Sú tu škôlky, školy, polikliniky, obchody a všetko, čo k životu potrebujete. Ak je v starej štvrti viacero novostavieb, je to už zložitejšie: existujúce zariadenia nemusia zvýšený počet ľudí zvládnuť.

V nových oblastiach s infraštruktúrou bude všetko nešťastné. Zvyčajne vývojári ukazujú parky, kliniky a všetko, všetko, všetko na modeloch. Samozrejme, skôr či neskôr sa nová oblasť nevyhnutne stane obývateľnou. Musíte sa však pripraviť na to, že časť sľúbeného existuje iba v projekte a všetko ostatné sa čoskoro neobjaví. Napríklad iné dieťa môže ísť do školy bez čakania na materskú školu.

Kontingent

Fanúšikovia nových budov zvyčajne popierajú sekundárny majetok kvôli zlému susedstvu. Údajne tam budú nevrlí dôchodcovia, opilci a iní problémoví obyvatelia. A novostavby navštevujú ľudia, ktorí majú peniaze na kúpu bytu, čiže všetko bude v poriadku.

Zdá sa, že táto myšlienka nie je úplne pravdivá:

• Prítomnosť peňazí človeka vôbec necharakterizuje. Možnosť kúpy bývania nesúvisí s výchovou, čistotou a taktnosťou.
• Byty v novostavbách sa často kupujú na prenájom. Ak je v dome veľa jednolôžkových izieb a štúdií, môžu sa tam usadiť hluční študenti alebo 50 nelegálnych migrantov.
• Nové domy ekonomickej triedy majú byty, ktoré patria do sociálneho bývania: mesto ich rozdáva tým, ktorí to potrebujú. A to sú napríklad ľudia z rozpadnutého vedľajšieho bývania. Môžu sa ukázať ako príjemní susedia a nie príliš dobrí.
• Všetko je relatívne. Niekedy je pokojný flám za stenou príjemnejší ako rodina s tromi hlasnými deťmi.
• Vo vedľajšom bývaní môžete okamžite spoznať svojich budúcich susedov. V novostavbe to nebude vždy príjemné prekvapenie.

Veľa teda závisí od konkrétneho domu a vašich osobných potrieb.