9 tipov, ktoré vám pomôžu predať váš byt za vyššiu cenu

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Vďaka zvýhodneným hypotékam, nízkym sadzbám z vkladov a nestabilným výmenným kurzom aj v čase pandémie predaje nehnuteľností stúpajú. Predajcovia sa cítia sebavedomejšie a kupujúci majú viac príležitostí na nákup skutočne pohodlných možností. Spolu so službou vám prezradíme, ako prezentovať byt v tom najpriaznivejšom svetle a predať ho za cenu, ktorú nebudete ľutovať.

1. Zhodnoťte situáciu na trhu

Analytické portály a veľké médiá často zverejňujú materiály o trhu s nehnuteľnosťami. Napríklad podľa služby Avito Real Estate sa v roku 2020 zvýšil dopyt po bytoch o 23%, po sekundárnom bývaní - o 35%. Zvýšili sa aj ceny: medziročne o 19 %, resp. 8 %.

Po analýze takýchto štúdií a prognóz odborníkov jasne pochopíte, čo sa deje s cenami, ponukou a dopytom. A preto sa budete môcť informovane rozhodnúť: predajte byt teraz alebo počkajte na lepšiu chvíľu.

2. Určiť objektívne náklady na bývanie

Preskúmajte ďalšie ponuky

Pozrite si na realitných stránkach konkurenčné byty vo vašom okolí s podobnou dispozíciou, rozlohou, stavom. Analyzujte, ktoré objekty sú odstránené zo zverejnenia niekoľko minút po tom, čo sa objavia na portáli, a ktoré visia celé mesiace a prakticky nezískavajú zobrazenia.

Zamyslite sa nad tým, ako môže byť váš byt v porovnaní s podobnými ponukami výhodný. Napríklad blízkosť metra, dobrá oprava, čistý vchod, tichí susedia, krásny výhľad do parku a dostatok parkovacích miest vo dvore ospravedlnia relatívne vysokú cenu.

Nájdite nepopierateľné výhody vášho domova

Zamyslite sa nad výhodami samotného bytu. Ak ste napríklad nedávno vymieňali rozvody alebo potrubia, inštalovali dodatočné zásuvky, systém inteligentného domu alebo bezpečnostné senzory, inštalovali vstavané skrine alebo opravovali balkón, pokojne navýšte cenu. Noví majitelia toto všetko nebudú musieť robiť, čiže nebudú musieť znášať dodatočné náklady po kúpe.

Hľadajte odborný posudok

Ak si nie ste istí, či dokážete určiť cenu, ktorá je primeraná trhu a pohodlná pre vás, obráťte sa na odborníka. Zavolajte odhadcu: bude študovať objekt s otvorenou mysľou, určí všetky výhody a nevýhody, pomenuje konkrétnu postavu a podrobne povie, čím sa riadil pri určovaní nákladov.

Pomôže objektívne posúdenie bytu. Toto je najväčšia * databáza inzerátov na nehnuteľnosti v Rusku: každý druhý byt v krajine sa predáva prostredníctvom služby **. Vďaka filtrom ľahko nájdete nehnuteľnosti podobné tým vašim a viete si nastaviť férovú cenu.

Aby sa byt predal rýchlejšie, zdvihnite inzerát vo vyhľadávaní. Je to lacné, ale počet zobrazení sa okamžite zvýši. Vysoká návštevnosť služby vám pomôže prilákať potenciálnych kupcov a uzavrieť najziskovejší obchod.

Mimochodom, budúceho majiteľa svojho domova si môžete nájsť sami. Na Avito Real Estate sa objavila sekcia "", kde užívatelia uvádzajú svoje želania o bývaní.

* Podľa prieskumu, ktorý vykonala LLC „Foreitor“pre LLC „KEH eKommerts“v júli 2020.

** Podľa štúdie uskutočnenej spoločnosťou Aquarelle Research LLC pre KEKH eKommerts LLC v septembri 2020.

3. Odstráňte zjavné problémy

Zatopený strop, diera v podlahe a dokonca aj pretekajúci kohútik – to všetko zhoršuje dojem z bytu pri obhliadke. Potenciálni kupujúci môžu požiadať o zľavu a majú pravdu.

Pred predajom by sa nemali vykonávať veľké opravy: noví nájomníci s najväčšou pravdepodobnosťou očakávajú, že prerobia všetko podľa svojho vkusu a podľa svojich potrieb. Ale má zmysel dať byt do poriadku. Môžete napríklad zmeniť záchodovú misu a kúpeľňu - aj keď za lacné, ale nové, bez trhlín, triesok a stôp hrdze.

Pri odhade opravy by ste sa mali zamerať na 5 – 10 % nákladov na byt a čím drahší je objekt na začiatku, tým by malo byť percento nižšie. Ak potenciálne náklady na opravy presiahnu výslednú sumu, bude výhodnejšie poskytnúť kupujúcim zľavu.

Ak predávate byt v moskovskom Chruščove, ktorý je zaradený do prvej etapy programu rekonštrukcie, určite v ňom netreba robiť opravy. Takéto nehnuteľnosti sa kupujú, aby následne dostali štvorcové metre v novostavbách.

Všetky predmety majú svoje vlastné charakteristiky a odlišnú likviditu. Ak nemáte skúsenosti s realizáciou transakcií alebo prácou s nehnuteľnosťami a neviete, čo je potrebné urobiť s bytom, aby ste ho rýchlo a výhodne predali, obráťte sa na profesionála, ktorý vám pomôže vyhnúť sa mnohým bežným chybám. Stáva sa, že človek investuje viac ako 100 tisíc rubľov do kozmetických opráv a potom sa snaží zvýšiť cenu o rovnakú sumu. Ale tento prístup zriedka funguje.

Ak má byt typickú dispozíciu a príliš sa nelíši od ostatných ponúk v rovnakej oblasti, potom môže pri predaji hrať rolu čistota, poriadok a nábytok, ktorý je v cene. Vynakladať značné sumy peňazí na opravy však zvyčajne nedáva zmysel.

4. Zlepšite vnímanie bytu

Potenciálny kupujúci si vždy chce „vyskúšať“nový byt pre seba: mentálne usporiadať nábytok a spotrebiče, nakresliť si obrázok, ako tu bude raňajkovať, relaxovať a stretnúť sa s hosťami. Prirodzene, veci iných ľudí do toho zasahujú.

Preto je lepšie, ak v byte pred obhliadkou zostane minimum nábytku a dekorácií. Pre kupujúcich tak bude jednoduchšie premýšľať nad účelom každej izby, predstaviť si možnú prestavbu a budúci interiér.

Svetlo tiež pomôže zlepšiť vnímanie. Zaskrutkujte výkonnejšie žiarovky a pred pozeraním zapnite všetky svetlá – vytvoríte tak pocit oslavy. Samozrejme, čím viac svetla, tým jasnejšie sú chyby viditeľné. Ale zle osvetlené miestnosti vždy vyzerajú trochu rušivo.

A samozrejme nezaškodí generálne upratovanie – aj keď v byte, ktorý plánujete predať, stále bývate. Najjednoduchší spôsob, ako dať svoj domov do poriadku, je zavolať upratovaciu službu. Špecialisti umyjú okná a lustre, odstránia nečistoty na soklových lištách a obkladoch, osviežia podlahy a fasády nábytku. Jedným slovom rozžiaria byt, budú vyzerať novšie a teda aj drahšie. Bude skvelé, ak si objednáte aj chemické čistenie nábytku a kobercov, zavesíte svetelné závesy.

5. Robte kvalitné fotografie

Pozvať fotografa a profesionálne nafotiť interiér je, samozrejme, ideálne, no fotenie si vyžaduje peniaze a čas. Ak sa vám nechce platiť a čakať, môžete si pozvať priateľov s dobrým fotoaparátom a následne obrázky upraviť v editore.

Hlavná vec je nepreháňať to. Skutočná situácia v byte musí zodpovedať fotografii. Preto je celkom prijateľné odstrániť pár škrabancov na podlahe alebo "nalepiť" tapetu, ale je prinajmenšom nečestné odstrániť všetky praskliny na stenách a šmuhy na strope.

Môže sa ukázať, že potencionálnym kupcom vaše fotografie nestačia, no v najbližšom čase si nehnuteľnosť nemôžu prísť obhliadnuť. Pri umiestňovaní objektu na Avito Real Estate uveďte, že ste pripravení na online zobrazenie a vaša reklama bude mať zodpovedajúce pole. Keď vás kupujúci kontaktuje, môžete sa dohodnúť na predvedení bytu prostredníctvom odkazu na video vo vhodnom čase pre oboch. To pomôže kupujúcemu urobiť rýchlejšie rozhodnutie o kúpe domu.

6. Napíšte podrobný a úprimný inzerát

Predstavte si, že predáte svoj dom priateľom alebo rodine. Popíšte, aké opravy ste urobili a čo plánujete nechať v byte: možno kvalitný nábytok alebo značkové domáce spotrebiče.

Odstráňte pečiatky - výrazy, ktoré sa nachádzajú takmer v každej reklame na stránke. V parametroch reklamy uveďte čo najviac informácií a text popisu skráťte na 10 – 15 riadkov. To uľahčí hľadanie možností na stránke a zlepší prvý dojem kupujúceho z vášho bytu.

Nezabudnite povedať o infraštruktúre oblasti, pretože ľudia kupujú nielen metre štvorcové, ale aj miesto, kde vezmú svoje dieťa do školy alebo škôlky, navštívia fitness klub a prechádzajú sa v parku. Skontrolujte, či dom prešiel generálnou opravou. Skontrolujte, či ste pripravení predať na hypotéku.

V inzeráte by ste nemali písať o hlučných susedoch. Ale ak naozaj existujú vážne problémy, je lepšie ich nahlásiť pred uzavretím obchodu, ponúknuť riešenia a zľavu za takéto nepríjemnosti.

Anastasia Mazanko Realitná kancelária.

Inzerát musí byť napísaný poctivo, ale informácie je lepšie podať stručne, aby mal potenciálny kupujúci stále otázky. Potom sa určite ozve a keď už je s daným človekom kontakt, šanca zaujať ho v tomto byte je oveľa väčšia. Na základe otázok kupujúceho pochopíte, čo je pre neho dôležité a dokážete nehnuteľnosť prezentovať v priaznivom svetle. Ak je pre človeka dôležitá veľká lodžia a opisujete priestrannú kuchyňu a kúpeľňu, nedosiahnete svoj cieľ.

Niekedy informácie z reklamy pracujú proti vám. Pre niekoho je napríklad absolútnym plusom štadión a škola priamo pod oknami, pre iných zase zdrojom hluku, čo znamená veľké mínus. Počas obhliadky bude môcť kupujúci posúdiť skutočný stav a urobiť informované rozhodnutie.

7. Ponúknite ďalšie bonusy

Zamyslite sa nad tým, čo ešte môžete kupujúcemu ponúknuť, aby sa mu v novom byte žilo pohodlnejšie. Môžete mať napríklad garáž vo dvore alebo parkovacie miesto, čo znamená, že nový majiteľ okamžite vyrieši otázku parkovania. Alebo vedľa tohto bytu máte na predaj alebo prenájom ďalší: kupujúci tam presťahuje starších príbuzných a bude pre neho jednoduchšie sa o nich starať.

Možno máte nákladné vozidlo a ste pripravení pomôcť novým majiteľom so sťahovaním. Alebo poskytnite miesto na uloženie svojich vecí a letnú chatu v útulnej chatovej obci na prenájom počas trvania rekonštrukcie. Nakoniec môžete mať známy tím remeselníkov, ktorí vám urobia obloženie so zľavou.

Okrem toho sa môžete poradiť s právnikom a ponúknuť splátkový kalendár za relatívne nízku sumu. Niekedy ľuďom nestačí 20-30% z ceny vysnívaného bytu, no nechcú sa zapodievať úvermi. Splátkový plán pomôže obom stranám uzavrieť výhodný obchod.

8. Pripravte si všetky dokumenty

Pred predajom bytu je vhodné vypísať každého, kto je z neho prihlásený, uzavrieť dlhy za obecný byt a legalizovať prestavby, ak ste ich urobili.

Priamo na transakciu je potrebný nasledujúci balík dokumentov:

• Platné pasy vlastníka domu. Ak je medzi majiteľmi maloletý, budete potrebovať jeho pas alebo rodný list, ako aj pas rodiča alebo opatrovníka.
• Súhlas poručníctva a poručníckych orgánov, ak sú v rodine maloletí. Doklad bude vydaný, ak sa po transakcii životné podmienky detí nezhoršia.
• Sobášny alebo rozvodový list, ak sú v doklade o vlastníctve bytu a v pase uvedené rôzne priezviská.
• Notársky overený súhlas manžela alebo manželky, ak je byt kúpený v manželstve zapísaný na meno jedného z manželov.
• Notársky overená plná moc, ak záujmy niektorého z vlastníkov zastupuje správca.
• Zmluva o kúpe a predaji bytu, ktorá bude overená notárom.

Aby kupujúci mali menej pochybností o čistote a transparentnosti transakcie, môžete pripraviť aj ďalšie dokumenty:

• Kúpna zmluva, dedičstvo alebo privatizačný list - tieto dokumenty zakladajú vaše vlastníctvo bytu.
• Výpis z registra USRN (poskytovaný od roku 2016) alebo osvedčenie o vlastníctve bývania (vydané do roku 2016, platné teraz).
• Technický pas bytu, ktorý pomôže zabezpečiť, aby v ňom neboli žiadne nelegálne prestavby.
• Osvedčenie o registrovaných osobách (formulár č. 9), ktoré sa niekedy nazýva osvedčenie o zložení rodiny.
• Akty zosúladenia meračov alebo iných dokumentov o absencii dlhu za verejné služby.
• Potvrdenia z drogovo závislých a neuropsychiatrických ambulancií, že nie ste zaregistrovaný a máte právo uzatvárať obchody s nehnuteľnosťami.
• Osvedčenie o odstránení vecného bremena - na byty kúpené na hypotéku.
• Osvedčenie o odstránení predbežných opatrení - ak bol byt zastavený alebo o ňom boli spory, ale všetky problémy boli úspešne vyriešené na súde.

Pridajte výpis z USRN priamo do inzerátu na portáli. S ňou budú mať kupujúci istotu, že s vaším bytom je všetko v poriadku: nie je zatknutý ani zakázaný, nie je v hypotéke ani v dlhodobom prenájme. Výpis bude obsahovať anonymizované údaje o vlastníkoch, ako aj katastrálnu hodnotu. Služba je pre predajcov bezplatná.

Ak má kupujúci po uzavretí kúpnej zmluvy problémy s bytom, môže uzavretie obchodu napadnúť na súde. Niekedy sa preukáže, že predávajúci neposkytol všetky informácie o predmete a ak by sa na nedostatky prišlo skôr, k predaju a kúpe nedošlo. Preto sa oplatí upozorniť kupujúceho na skutočne dôležité body a v prípade pochybností v ktorejkoľvek fáze transakcie sa poradiť s právnikom alebo skúseným realitným maklérom.

9. Zvážte argumenty pre vyjednávanie

Niekedy sa kupujúci pokúšajú znížiť cenu o 20-30% už pri prezeraní. Uvedomujú si, že predajca s najväčšou pravdepodobnosťou nechal priestor na vyjednávanie, a snažia sa zistiť hranice.

Nesúhlaste s okamžitým znížením ceny. Naopak, zdôvodnite svoju postavu, ukážte ďalšie možnosti vo svojom okolí: nie také výnosné, v najhoršom stave, ďalej od metra, škôl či škôlok. Vysvetlite, že sa nikam neponáhľate, takže budete čakať na kupujúceho, ktorý je ochotný zaplatiť primeranú cenu.

V skutočnosti je vyjednávanie dobré: potvrdzuje, že osoba má o obchod záujem. Buďte pripravení pripustiť, ale ujasnite si minimálnu cenu, s ktorou budete súhlasiť s obchodom. Vaším cieľom je totiž nielen rýchlo predať svoj byt, ale aj získať maximálny úžitok.

Buďte pritom objektívni. Ak v dome zateká strecha a predávate byt na najvyššom poschodí, oplatí sa trochu znížiť cenu. O revízii môžete uvažovať aj vtedy, ak je z inzerátov na predaj bytov zrejmé, že trh išiel dole.

Ale keď kupujúci požiadajú o veľkú zľavu len preto, že našli lacnejšiu možnosť, nemusíte znižovať cenu svojho bytu. Ak by bol pre nich naozaj zaujímavý a výnosný iný objekt, dlho by s vami nezjednávali.

Anastasia Mazanko Realitná kancelária.

Kupujúci si môže nájsť takmer akýkoľvek dôvod na zjednávanie: napríklad v byte nie sú osadené kovové plastové okná, rozchádzajú sa laminátové podlahy, nie je položená dlažba, byt je na prvom alebo poslednom poschodí. No prax ukazuje, že ak si majiteľ pevne stojí za svojím a chce nehnuteľnosť predať aspoň za určitú cenu, tak sa kupujúci bude musieť vzdať – alebo hľadať iné možnosti. Preto je lepšie okamžite zahrnúť do ceny "priestor na manévrovanie" a urobiť rezervy na odstránenie objektívne závažných nedostatkov.