Ako predčasne splatiť hypotéku: znížte lehotu alebo splátku

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Life hacker vypočíta všetky možnosti, aby zistil, ktorá stratégia splácania úveru je výhodnejšia.

Na výpočty si vezmeme hypotekárny úver vo výške 1,2 milióna rubľov s 10% ročne na obdobie 8 rokov (96 mesiacov). Predpokladajme, že každý mesiac máte zadarmo 5 000 rubľov, ktoré chcete použiť na predčasné splatenie.

Koncepčne budú tieto výpočty fungovať aj pre vašu situáciu, ale pre presné čísla budete musieť urobiť výpočty sami.

Ako splatiť hypotéku s anuitnými splátkami výhodnejšie

Pri anuitných splátkach dávate banke každý mesiac rovnakú sumu na splácanie úveru. Zároveň štruktúra platieb nie je rovnaká v rôznych mesiacoch. Zvyčajne aspoň polovicu tvoria najskôr percentá – presné pomery nájdete v rozvrhu výplat.

V našom príklade je mesačná platba 18 209 rubľov. Celkovo budete musieť dať banke 1 747 546 rubľov s preplatkom 547 546 rubľov.

Predčasné splatenie s kratšou dobou splatnosti

Ak zaplatíte ďalších 5 000 rubľov mesačne a skrátite dobu pôžičky, ušetríte 171 647 rubľov na splácaní úrokov a zaplatíte banke v plnej výške za 5 rokov a 8 mesiacov.

Predčasné splatenie s poklesom splátky

Ak znížite platbu, ušetríte 103 540 rubľov, hypotéku splatíte za 7 rokov a 8 mesiacov. Zároveň bude v posledných mesiacoch vaša platba taká malá (menej ako 5 000 rubľov), že ju prakticky nebudete cítiť.

Splácanie so znížením mesačnej splátky a zvýšením predčasnej splátky

Predčasné splatenie so skrátením doby hypotéky sa zdá byť výhodnejšie: ušetríte viac, splatíte banke celý dlh rýchlejšie. Ale pri kalkulácii stratégie s klesajúcou splátkou je tu jedno ale: rozdiel medzi počiatočnou mesačnou splátkou a zníženou väčšinou vypadne z centra pozornosti.

Za platby so skrátenou lehotou budete naďalej platiť 18 209 + 5 000 rubľov a časť 23 209 rubľov. Keď znížite platbu, začnete s rovnakou sumou a postupne prejdete na 1 874 + 5 000 = 6 874 rubľov.

K sume pridelenej na predčasné splatenie si ale môžete mesačne pripočítať rozdiel medzi pôvodnými a aktuálnymi splátkami.

A v tomto prípade magicky splatíte hypotéku v rovnaký dátum a s rovnakým preplatkom ako pri predčasnom splatení so skrátením termínu.

Ak sa jedného dňa vaša finančná situácia zhorší, môžete si predčasné splatenie kedykoľvek odložiť a zníženú sumu splácať mesačne. Predčasným splatením s kratšou lehotou ste o tento luxus ochudobnený.

Niektoré banky navyše umožňujú čiastočné splatenie hypotéky online len so znížením splátky a na skrátenie lehoty budete musieť zájsť na pobočku. Ak osobné stretnutie so zamestnancami úverovej inštitúcie nie je nič pre vás, táto možnosť splácania je ako stvorená.

závery

1. Ak ste si istí, že vždy budete mať peniaze na počiatočnú hlavnú splátku a 5 tisíc na predčasné splatenie, je pre vás jedno, ako splácať: so skrátením termínu alebo znížením splátky podľa tretej možnosti, ak dávate rovnakú sumu mesačne …
2. Ak predpokladáte, že sa finančná situácia môže o pár rokov zhoršiť, zvoľte predčasné splatenie so znížením splátky a zohľadnením rozdielu medzi pôvodnou a súčasnou splátkou. Nastanú problémy – prejdete na splátky podľa harmonogramu a budete musieť mesačne splácať podstatne menej ako na začiatku hypotéky. Nebudú žiadne problémy – splácajte hypotéku rovnako rýchlo a s rovnakým benefitom ako tí, ktorí ju splatili predčasne so skrátením termínu.
3. Ak je pre vás hypotéka stále veľkou záťažou, ale ste pripravení nejako znížiť 5 000 rubľov mesačne, znížte platbu. Úver teda budete splácať rovnakých 8 rokov, no postupne vám to pôjde čoraz ľahšie. A môžete trochu ušetriť.

Ako je výhodnejšie splatiť hypotéku s diferencovanými splátkami

Banky len málokedy ponúkajú diferencované splátky, no aj tak je možné zobrať si hypotekárny úver s takýmito podmienkami. V tomto prípade je výška hlavného dlhu rozdelená na rovnaké časti, zostatok dlhu sa účtuje mesačne. Preto sa výška platby postupne znižuje.

Pre hypotéku z nášho príkladu v takejto situácii bude preplatok 484 958 rubľov, platba v prvom mesiaci - 22 500 rubľov, za posledný mesiac - 12 604 rubľov. Na výpočet benefitu využime napríklad niektorú zo stránok s úverovými kalkulačkami.

Predčasné splatenie s kratšou dobou splatnosti

Len za 5 tisíc mesačne znížite úrokový preplatok o 137 121 rubľov a hypotéku splatíte za 5 rokov 8 mesiacov. Zároveň musíte každý mesiac platiť čoraz menšiu sumu kvôli diferencovaným platbám.

Upozorňujeme, že kalkulačka nezahŕňa predčasné splatenie prvej splátky. Ak by to však bolo možné, čísla by sa mierne zmenili.

Predčasné splatenie s poklesom splátky

Keď sa veľkosť platby zníži, proces tiež smeruje k zníženiu oboch parametrov, aj keď nie tak rýchlo. Dôvodom je pokles podielu, ktorý ide na splácanie istiny na mesačnej báze.

Ukazuje sa, že s týmto prístupom sa ušetrí 94 196 rubľov, hypotéku splatíte za 7 rokov a 1 mesiac.

Splácanie so znížením mesačnej splátky a zvýšením predčasnej splátky

Nemá zmysel počítať rozdiel medzi pôvodnou a súčasnou platbou: tvorí sa najmä z dôvodu poklesu úrokov. A splátka bude tak a tak znížená v závislosti od nadšenia, s ktorým budete splácať hlavný dlh.

závery

1. Ak ste spokojní s veľkosťou podielu istiny v štruktúre platieb, skráťte dobu splatnosti úveru. V každom prípade bude výška mesačnej splátky klesať rýchlejšie ako pôvodne, a to z dôvodu zníženia zostatku istiny dlhu.
2. Zníženie splátky výrazne oneskorí váš vzťah s bankou – v tomto konkrétnom prípade na 1 rok a 7 mesiacov. Zároveň sa mesačná platba prvýkrát neznižuje tak rýchlo, ako by sme chceli: pri platbách bez predčasných platieb po roku hypotéky bude jej veľkosť 21 405 rubľov, pri predčasných platbách so znížením platby - 20 345 rubľov.