Ako kúpiť byt, ktorý je už na hypotéku

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Je bezpečnejšie kúpiť takéto bývanie so súhlasom banky a s jej účasťou.

Je možné kúpiť byt, ktorý je už na hypotéku

Hypotekárne bývanie je zastavené bankou - záznam o tom je v Jednotnom štátnom registri nehnuteľností. Vlastník nemôže vykonávať transakcie s takýmto bytom bez povolenia hypotekárneho veriteľa: Rosreestr jednoducho nezaregistruje prevod vlastníctva. To však neznamená, že je nemožné predať alebo kúpiť založenú nehnuteľnosť. Len samotný postup bude trochu komplikovanejší a dlhší.

Prečo predávať byt, na ktorý je hypotéka

Ak sa byt dostal do banky cez súd, lebo majiteľ dlhuje úver, tak ho finančná inštitúcia predáva cez verejnú dražbu. Keď sa majiteľ sám rozhodne predať nehnuteľnosť založenú na hypotéke, potenciálnym kupcom to môže byť podozrivé. Hypotéka má povesť otroctva, ktorej putá možno zhodiť až pri poslednej splátke. Niektorí veria, že ak človek predáva byt, niečo nie je v poriadku s ním alebo s bytom.

V skutočnosti môže existovať milión dôvodov. Majiteľ sa kvôli prírastku do rodiny rozhodol presťahovať za prácou do iného mesta alebo do väčšieho bytu. Manželia sa rozvádzajú, chcú splatiť dlh a rozdeliť si peniaze na hypotekárny byt. Dlžník zmenil finančné pomery, nevie sa s úverom vyrovnať a chce ho vrátiť skôr, ako sa situácia stane neopraviteľnou.

Samozrejme, dôvodom môže byť niečo nepríjemné: strecha zateká, pri vchode je drogový brloh a správcovská spoločnosť zinkasuje toľko peňazí, ako keby v zime posypala chodníky kryštálmi Swarovski. Proti takýmto rizikám ale nie ste poistení ani pri kúpe bytu bez hypotéky – stačí si všetko skontrolovať.

Teraz v Rusku sa takmer polovica transakcií s nehnuteľnosťami uskutočňuje s príťažlivosťou hypoték. Na trhu teda pribudne bytov, ktoré sú zaťažené hypotékou.

Je výhodné kúpiť byt, ktorý je už na hypotéku

Keď banka predá byt dlžníka vo verejnej dražbe, dá sa očakávať výrazná zľava. Pre finančnú inštitúciu ide o nepodstatné aktívum, preto sa ho snaží zbaviť jednoduchým vrátením vlastného.

Pri predaji bývania majiteľom nemožno očakávať neobvykle priaznivú cenu. No predsa len môže trochu zhodiť – pre zbytočné trápenie a motiváciu ku kúpe bytu s vecným bremenom.

Ako kúpiť byt na hypotéku

V závislosti od podmienok si môžete kúpiť byt rôznymi spôsobmi.

So splatením hypotéky v čase transakcie

Podmienky: transakcia sa vykonáva so súhlasom banky, v ktorej súčasný vlastník vydal hypotéku; kupujúci kupuje predmet za hotovosť.

Najbezpečnejšia schéma. Chráni všetky strany transakcie: kupujúceho, predávajúceho a banku. Pozrime sa na príklad.

Byt za 3 milióny rubľov je na predaj. Banka súhlasí s transakciou a určuje výšku zostávajúceho dlhu - 500 tisíc rubľov. Na výpočty sa používajú dve bunky. Pred podpisom kúpno-predajnej zmluvy sú v nich uložené peniaze kupujúceho: 500-tisíc v jednom a 2,5 milióna v druhom.

V dokumentoch pre bunky je predpísané, kto a kedy si môže vyzdvihnúť účty. Ak je podpísaná kúpno-predajná zmluva a prevod vlastníctva je zaregistrovaný v Rosreestri, banka si bude môcť vziať svojich 500 tisíc z jednej bunky, predávajúci - 2,5 milióna z druhej a kupujúci - hypotéku na odstránenie vecné bremeno. Ak obchod zlyhá, kupujúci vráti svoje prostriedky a na zvyšku sa nič nezmení.

Prostriedky na pôžičku možno niekedy vložiť nie cez bunku, ale priamo do banky, ale finančná inštitúcia je v každom prípade aktívne zapojená do procesu.

S postúpením dlhu

Podmienky: transakcia sa vykonáva so súhlasom banky, kupujúci si kúpi bývanie na hypotéku od tej istej banky.

Kupujúci podáva banke žiadosť o hypotéku, ako keby kupoval akýkoľvek byt. Schvaľovací proces bude podobný a bude trvať približne rovnako dlho. Keďže sa pri kúpe stane dlžníkom, finančná inštitúcia preverí jeho platobnú schopnosť a rozhodne, či je pripravený vidieť ho ako klienta.

Tu sa okrem kúpno-predajnej zmluvy uzatvára zmluva o postúpení práv pohľadávok na starý úver alebo nová úverová zmluva medzi bankou a kupujúcim. Vecné bremeno v Rosreestr je odstránené a je uložené nové so zápisom práv ďalšieho vlastníka.

Tatiana Trofimenko vedúca právnička Európskej právnej služby

Táto schéma je tiež celkom bezpečná.

Pri predčasnom splatení hypotéky na náklady kupujúceho

Podmienky: banka nesúhlasí s predajom bytu, kupujúci kupuje byt za hotové. Alebo si kupujúci vezme úver z inej banky.

V tomto prípade spláca úver kupujúci. Preto by mal mať po ruke sumu rovnajúcu sa zvyšku dlhu. Strany uzavrú predbežnú dohodu o predaji a kúpe bytu, podľa ktorej predávajúci dostane peniaze na uzavretie hypotéky. Potom sa z bytu odstráni vecné bremeno a následne sa bývanie predáva ako nehnuteľnosť bez zabezpečenia.

Táto možnosť je pre kupujúceho rizikovejšia, pretože peniaze sa prevádzajú na základe zmluvy, ktorá nepodlieha registrácii u Rosreestr.

Tatiana Trofimenko vedúca právnička Európskej právnej služby

Teoreticky môže predávajúci odmietnuť registráciu kúpnej a predajnej zmluvy u Rosreestr. Peniaze z nej bude môcť kupujúci dostať, ale len súdnou cestou.

Čo si zapamätať

• Môžete si kúpiť byt, ktorý je už v hypotéke.
• Treba to skontrolovať rovnako ako bývanie bez vecných bremien.
• Bezpečnejšie je kúpiť byt so súhlasom banky a s jej spoluúčasťou.