Ako kúpiť byt a neľutovať: rady odborníkov

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Spolu s realitným odborníkom sme zisťovali, čo treba pri kúpe zvážiť, prečo to brať a ako postupovať, ak sú medzi majiteľmi maloletí.

Na čo sa zamerať pri výbere domu

Infraštruktúra okresu

Areál by mal byť sebestačný, aby väčšina objektov, ktoré budete pravidelne navštevovať, bola ak nie v pešej vzdialenosti, tak aspoň jednu alebo dve zastávky od vášho domova. Minimálny súbor je supermarket (a najlepšie niekoľko naraz, aby ste nestáli v radoch), lekáreň a poliklinika. Ak už rodina má alebo sa očakáva, že bude mať deti, v blízkosti by mala byť aj škola a škôlka. Pozrite sa ďalej podľa svojich potrieb. Niekto potrebuje fitness klub neďaleko domova, niekto potrebuje bežecký park alebo vybavený priestor, kde môžete chodiť a trénovať svojho psa.

Pri skúmaní bytu vám radím postupovať od všeobecného ku konkrétnemu. Najprv si pozrieme oblasť (všeobecnú), potom dom a jeho okolie a až potom byt (súkromný). Zistite, čo je v okolí, či je v blízkosti potrebná infraštruktúra a zelené miesta. Uistite sa, že v okolí nie sú žiadne nebezpečné odvetvia.

Infraštruktúra okolo sekundárneho bývania je často lepšia ako v nových oblastiach. Ak si kúpite dom v novostavbe, skontrolujte, ako sa bude oblasť vyvíjať. Je dobré, ak sa developer postaral o komfort kupujúcich a zabezpečil v projekte nielen obchody na poschodiach domov, ale aj školu s materskou školou v pešej dostupnosti.

Avito zhromaždil viac o predaji bytov z celého Ruska - existujú nové budovy aj sekundárne bývanie od majiteľov. Pomocou filtrov môžete rýchlo nájsť pohodlnú možnosť: vyberte oblasť mesta, oblasť bytu a počet izieb, typ domu a požadované poschodie - vo vyhľadávaní sa objavia iba vhodné ponuky výsledky.

Vyhľadajte reklamy označené ako „Online Display“: to znamená, že predajca alebo vlastník je pripravený vziať vás na prehliadku bytu pomocou odkazu na video pomocou kanála, ktorý vám vyhovuje – napríklad Skype alebo WhatsApp. Okrem toho môžete požiadať vlastníka nehnuteľnosti, aby preukázal stav vchodu, výťahu a priľahlého územia.

Dopravná dostupnosť

Keď sa musíte dostať domov s tromi prestupmi, neguje to všetku radosť z ušetrených peňazí a vydarenej dispozície bytu. Lokality izolované od hlavných dopravných tepien nemusia byť také atraktívne, ako predajca sľuboval. Relatívne povedané, ak do oblasti vedie len jedna cesta, pripravte sa na pravidelné zápchy. Ráno a večer to bude úplne preplnené autami.

Vyskúšajte dochádzanie z budúceho domova do práce a späť počas špičky a zistite, či verejná doprava jazdí pravidelne. Oplatí sa to urobiť, aj keď cestujete prevažne súkromným autom. Niekedy je jednoduchšie ušetriť čas a dostať sa domov autobusom, ako uviaznuť v zápche. Majte však na pamäti, že vo veľkých mestách je šanca dostať sa do dopravnej zápchy v pozemnej verejnej doprave veľmi vysoká. V tomto prípade sa zamerajte na to, ako rýchlo a pohodlne sa tam dostanete metrom alebo vlakom.

Na záver sa pozrite na oblasť očami trvalého pobytu, nie hosťa. Je ľahké prejsť z najbližšej autobusovej zastávky a stanice metra k vám domov, alebo sa musíte brodiť pustatinou, kde nie sú žiadne lampáše? Je tam organizované parkovisko alebo je dvor plný áut? Všetko sú to maličkosti, ktoré však ovplyvňujú komfort bývania, takže niekedy je lepšie nešetriť a vybrať si možnosť, aj keď drahšiu, ale vo výhodnej oblasti.

Stav domu

Neobmedzujte sa len na obhliadku bytu a dôkladne si preštudujte vchod, dom a okolie.

Alena Kvach

Preskúmajte dom zvonku, zistite, kde sa nachádza byt, a skontrolujte, či nie sú poškodené steny. Pozrite sa, kam smerujú okná, či sú v blízkosti stravovacie zariadenia a nonstop prevádzky, ktoré rušia pokoj.

Pozor na stav prístupových ciest a chodníkov – ak aj v teplom období musíte manévrovať medzi výmoľmi, v zime sa cesta zmení na prekážkovú dráhu. Pozrite sa, ako je usporiadané nádvorie: sú tam lavičky a miesto na šport, detské ihrisko.

Alena Kvach

Nebude zbytočné komunikovať s bezprostrednými susedmi z blízkych bytov a zistiť, aký kontingent je počet obyvateľov domu. Venujte pozornosť stavu výťahových skupín a výťahov. Ak má dom žľab na odpadky, mali by ste sa u susedov informovať, či tam nie je hmyz a hlodavce, a tiež zistiť, ako fungujú inžinierske siete a HOA alebo správcovská spoločnosť.

Stav bytu

Nenechajte sa oklamať čerstvými opravami – môžu sa za tým skrývať chybné rozvody, netesné potrubia či nelegálna prestavba. Skontrolujte byt počas denného svetla: takto môžete oceniť prirodzené svetlo a zaznamenať drobné nedostatky, ako sú stopy netesností. Mimochodom, je lepšie zvoliť možnosti s oknami na juhozápad alebo juhovýchod, ak chcete, aby boli izby počas dňa svetlé.

Alena Kvach

Vo vnútri bytu dávajte pozor na možné úniky a prestavby, ktoré porušujú konštrukčné prvky miestnosti. Skontrolujte prietok studenej a teplej vody - v niektorých domácnostiach je to nenapraviteľný problém. Odporúčam si niekoľko mesiacov pozrieť účtenky za energie a generálnu opravu. Niektoré spoločenstvá vlastníkov bytov zahŕňajú možnosti, ako je video dohľad alebo bezpečnosť a upratovanie v inžinierskych sieťach. To má za následok značné množstvo mesačných splátok.

Ak kontrolujete byt počas chladnej sezóny, dotknite sa batérií a prejdite rukou po stenách, ktoré lemujú ulicu - nemali by byť studené. V kuchyni a kúpeľni by sa malo skontrolovať vetranie. Pripevnite kus papiera k vetraciemu otvoru - ak je pritiahnutý k vetraciemu otvoru, potom je všetko v poriadku.

Preskúmajte okná a balkón. Upozorňujeme, že okolo okenných otvorov nie sú žiadne pruhy a stopy po plesni a z prasklín neprefukuje. Skontrolujte, či je ľahké úplne otvoriť rámy a prepnúť do režimu vetrania. Ak sú okná otočené do hlučnej ulice, uistite sa, že dokážu dobre prehlušiť zvuky zvonku.

Pozrite sa na stav podlahy, stien a stropu. Ak sú na strope zvláštne škvrny a pruhy, sú to s najväčšou pravdepodobnosťou následky povodne. So susedmi sa dá ešte vyjednávať zhora, ale keď je byt na najvyššom poschodí a na vine je zatekajúca strecha, náprava bude náročnejšia. Prejdite sa po miestnostiach a skontrolujte, či vám podlaha pod nohami nevŕzga a neklesá. Preskúmajte rohy – ak na tapete vidíte sivé škvrny, ide o pleseň. Budeme to musieť vybrať a znova opraviť.

Čo skontrolovať pred kúpou

Výpis z USRN

Bez zohľadnenia informácií z Jednotného štátneho registra nehnuteľností riskujete stratu peňazí, ak sa napríklad bývanie predáva bez upovedomenia jedného z vlastníkov. Výpis vám pomôže zistiť, koľko vlastníkov má byt v skutočnosti a aké sú jeho vlastnosti: môžete tak zistiť presné zábery a porovnať miestnosť s technickým plánom – nikdy neviete, zrazu majitelia zariadili nekoordinovanú prestavbu.

Alena Kvach

Je dôležité pochopiť, čo je to nekonzistentná prestavba. Ak to bolo vykonané na úkor vnútorných priečok v byte a nosné steny nie sú ovplyvnené, musíte si objednať nový technický pas od Úradu pre technický inventár (BTI), ktorý potvrdí integritu konštrukčné prvky. Keď dom s plynovým sporákom kombinuje kuchyňu s izbou, môže byť dispozícia legitimizovaná iba vrátením pôvodného izolovaného vzhľadu kuchyne - napríklad obnovou dverí a stien.

Ak sa v byte preniesli mokré zóny, takéto zmeny nie je možné legalizovať. V budúcnosti to hrozí tým, že pri predaji domu na hypotéku odhadca nezávislej znaleckej spoločnosti odmietne objekt skolaudovať. Budeme musieť počkať na ľudí, ktorí sú pripravení kúpiť byt s prestavbou za hotové. Z tohto dôvodu sa znižuje trhová hodnota nehnuteľnosti a zužuje sa okruh kupujúcich – 80 % realitných transakcií sa realizuje za účasti hypoték.

Výpis tiež ukáže, či má byt nejaké vecné bremeno. Nehnuteľnosť môže byť napríklad zabavená pre dlhy alebo založená v banke. Kúpiť takýto byt nebude fungovať.

Avito chráni záujmy predajcov a kupujúcich a zabezpečuje, aby transakcie boli spravodlivé a transparentné. Pred kúpou si môžete nehnuteľnosť skontrolovať tu: správa z USRN a uistiť sa, že je s bytom všetko v poriadku. Správa vám pomôže zistiť katastrálnu hodnotu objektu, na základe ktorej sa vypočíta daň z nehnuteľnosti, zobrazí počet vlastníkov a históriu ich zmien, ako aj prítomnosť vecných bremien - napr. hypotéku, zatknutie alebo nájomnú zmluvu. To všetko pomôže znížiť riziká pri nákupe. Pre kupujúceho správa stojí 299 rubľov.

Pre predajcov bude vydanie výpisu bezplatné, všetky náklady hradí Avito. Osobné údaje v správe nie sú zverejnené: nie je tam číslo bytu ani mená vlastníkov. Takýto extrakt pomôže rýchlo a výhodne predať dom - ak kupujúci vidí, že s objektom je všetko čisté, je pravdepodobnejšie, že bude súhlasiť s obchodom.

Doklady totožnosti majiteľa

Ide o poistenie proti kolíziám s podvodníkmi: ak kúpite byt od osoby, ktorá sa vydáva za jeho vlastníka, budete to musieť riešiť so skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Ministerstvo vnútra má jeden, pomocou ktorého si môžete overiť, či je pas platný. Uistite sa, že jeho séria a číslo, ako aj priezvisko, meno a priezvisko majiteľa sa zhodujú s údajmi uvedenými v dokumentoch k bytu. Ak majiteľ po kúpe domu zmenil svoj pas, pozrite sa na jeho predposlednú stranu - obsahuje informácie o predtým vydaných pasoch.

Overte si to s rodinným stavom majiteľa. Ak kúpil byt počas manželstva, potom sa byt považuje za spoločný majetok. Predaj bytu bez súhlasu manžela nepôjde, preto si vyžiadajte notársky overený súhlas s predajom. Ak je vlastník rozvedený, tak príde vhod aj rozhodnutie súdu o rozdelení spoločného majetku.

Alena Kvach

Tu si treba dať pozor nielen na to, kedy bol byt kúpený, ale aj aká bola forma platby. Ak bol dom kúpený týždeň pred svadbou na hypotéku alebo splátky a manželia v manželstve platili spoločne, potom je pre takýto byt potrebný súhlas manžela alebo manželky, pretože časť prostriedkov na splatenie dlh bol použitý z obecného rozpočtu. Premlčacia doba po rozvode je tri roky, po tejto dobe nie je potrebný súhlas.

Výnimkou sú situácie, keď súčasný vlastník dostal byt darom alebo ho zdedil počas manželstva. Takýto majetok patrí len jemu.

U maloletých vlastníkov sa oplatí skontrolovať rodný list alebo pas a porovnať údaje s údajmi v dokladoch o bývaní.

Alena Kvach

Ak sú v byte zaregistrované maloleté deti, môžu byť pred transakciou prepustené na akékoľvek iné miesto. Zároveň je potrebné uviesť náhradnú adresu, dieťa nemôže byť prepustené „nikam“. Ak majú rodičia rozdielne prihlasovacie adresy, na prepustenie dieťaťa je potrebný súhlas druhého rodiča.

Ak sú vlastníkmi podielu na nehnuteľnosti alebo veci v plnom rozsahu maloleté deti, je potrebný súhlas opatrovníckych orgánov. Postarajú sa o to, aby nové bývanie nezhoršovalo životné podmienky dieťaťa a malo primerané technické a iné vlastnosti, ako je plocha bytu, rozloha jeho umiestnenia a prístup k vzdelávacím inštitúciám.

Listy vlastníctva

Sú to aj tie legálne. Napríklad, ak majiteľ domu sprivatizoval dom, takým dokumentom bude zmluva o prevode bytu do vlastníctva. Pri kúpe objektu je vlastníctvo potvrdené kúpno-predajnou zmluvou uzatvorenou s predchádzajúcim vlastníkom. K nemu musí byť priložený akt o prevzatí a prevode nehnuteľnosti a potvrdenie od bývalého vlastníka o prijatí peňazí.

Ak vlastník bytu kúpil byt v čase, keď sa dom práve staval, dokladom vlastníctva bude dohoda o spoločnej účasti na výstavbe s aktom prevzatia a prevodu dokončeného bývania.

V prípadoch, keď je vlastníctvo potvrdené darovacou zmluvou alebo osvedčením o dedičstve, je lepšie sa pred kúpou poradiť s právnikom. Môžu sa napríklad objaviť nezapočítaní dedičia, ktorí si budú nárokovať podiel na byte, podvodná schéma sa môže maskovať ako darovacia zmluva.

Dotazy na registrované v byte

Budete potrebovať osvedčenie o registrácii vo formulári č. 9 - ukazuje, kto je práve zaregistrovaný v miestnosti. Môžete tiež vydať archívne potvrdenie, aby ste zistili, kto bol v byte prihlásený skôr, a skontrolujte, či medzi týmito ľuďmi nie sú dočasne prepustení ľudia. Ak nejaké existujú, je lepšie kontaktovať právnika.

Potrebujete aj potvrdenie o odhlásení na tlačive č. 12. Sú tam uvedené osoby, ktoré boli z jedného alebo druhého dôvodu prepustené z bytu: napríklad sú v liečebnom ústave, odpykávajú si trest vo väzení alebo odišli chýba. Ak každý stĺpec obsahuje „nie“, všetko je v poriadku, inak si overte u majiteľa, čo sa s týmito ľuďmi teraz deje.

Alena Kvach

Ak by sa po obdržaní potvrdenia na tlačive č.12 ukázalo, že v byte je evidovaná osoba, ktorá je momentálne vo väzení, odporúčam nezaoberať sa týmto objektom. Po odpykaní trestu má občan právo prihlásiť sa do svojho predchádzajúceho bydliska.

Osvedčenia o právnej spôsobilosti

Ak bol predávajúci obmedzený súdom v jeho právnej spôsobilosti alebo nepochopil zmysel svojho konania, transakcia môže byť vyhlásená za neplatnú.

Alena Kvach

Ak sa ukáže, že osoba prihlásená v byte je nespôsobilá, treba mať na pamäti, že táto kategória osôb podlieha vyšetrovaciemu konaniu na súde. Pri prehliadke treba uznať práceneschopnosť občana. Okrem toho je ustanovený aj opatrovník, ktorý zastupuje záujmy zverenca a zabezpečuje, aby presídlenie prebiehalo v súlade so zákonom.

Pre istotu si od majiteľa bytu vypýtaj potvrdenie od psychiatra a narkológa – to je dôkaz, že je v triezvej mysli a nie je evidovaný. Môžete pozvať špecialistu, aby vykonal prieskum priamo pri transakcii.

Splnomocnenie

Je dosť riskantné kupovať byt nie od vlastníka, ale od jeho zástupcu oprávneného nakladať s nehnuteľnosťou. Ak ale nie sú iné možnosti, uistite sa, že je všetko v poriadku s plnou mocou. Musí byť notársky overený a pochybnosti o pravosti dokumentu môžete odstrániť pomocou Federálnej notárskej komory. Porovnajte údaje o príkazcovi a zástupcovi s tým, čo je uvedené v ich pasoch. Ak príkazca nemôže prísť na dohodu a ukázať pas, požiadajte o zaslanie notárom overenej kópie. Určite si dajte pozor na dobu platnosti splnomocnenia a zistite, aké má splnomocnenec oprávnenia – možno nie je oprávnený uzatvárať obchody v mene splnomocniteľa.