Prečo sú dlhodobé hypotéky v poriadku

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Menej rizík, viac pohodlia a nafukovanie vyhovuje len vám.

Prečo sa bojíme dlhodobých hypoték

Hypotéka je dlhodobý úver na bývanie. Minimálna doba hypotéky v ruských bankách je 1 rok, maximálna 30 rokov. Ako každý úver, aj hypotéka je preplatok. Banka požičiava peniaze a berie za ne úrok. Čím dlhšie človek tieto prostriedky využíva, tým viac platí na úrokoch. V prípade hypotéky to vychádza tak, že peniaze banky používame 20-30 rokov, takže preplatenie dopadá katastrofálne.

Zoberme si napríklad sumu 2,4 milióna rubľov. Úroková sadzba je 9,2%.

Termín hypotéky	5 rokov	10 rokov	15 rokov	20 rokov	25 rokov	30 rokov
Mesačná platba, v rubľoch	50 054	30 663	24 629	21 904	20 471	19 658
Celkové náklady na pôžičku v rubľoch	3 003 240	3 679 560	4 433 220	5 256 960	6 141 300	7 076 880
Preplatok v rubľoch	603 240	1 279 560	2 033 220	2 856 960	3 741 000	4 676 880

Pri hypotéke na 20 rokov bude platba 21 904 rubľov a preplatok bude 2 milióny 856 tisíc rubľov, čo je viac ako suma, ktorú sme si pôvodne požičali.

Nahraďte svoje čísla v tabuľke a zistite, na ako dlho je najlepšie si hypotéku zobrať. Výšku splátok si môžete vypočítať v akejkoľvek hypotekárnej kalkulačke – napr.

V našom prípade sa splátka hypotéky na 20 rokov líši od platby vypočítanej na 30 rokov iba o 2 246 rubľov a preplatok je viac o 2 643 000 rubľov. Počas týchto 10 rokov budete rozdávať 264 tisíc ročne alebo 22 tisíc mesačne - neoprávnená cena za rozdiel 2 246 rubľov.

Prečo to nie je také strašidelné, ako sa zdá?

Dlhodobá hypotéka je na prvý pohľad otroctvom na celý život. Kvôli vlastným metrom štvorcovým si musíte každý mesiac strhnúť významnú časť mzdy – a to 20 – 30 rokov. A v dôsledku toho banka dostane dvakrát alebo trikrát viac, ako pôvodne vydala. Keď sa však na to pozriete, nie je to také strašidelné.

Vyberiete si pohodlné platby

Dlhodobá hypotéka vám umožňuje zachovať si zaužívaný spôsob života a neprechádzať na šetrenie. Vzhľadom na to, že si beriete úver na 20-30 rokov, mesačná splátka nebude veľmi veľká. Pre obyvateľov veľkých miest bude jeho výška ešte nižšia ako náklady na prenájom bytu.

Napríklad ste si kúpili byt v novej budove za 3 milióny rubľov. Počiatočná platba je 600 tisíc, zvyšok bol vzatý na hypotéku na 9, 2% ročne. Ak si vezmete pôžičku na 10 rokov, platba bude 30 663 rubľov a ak na 20 rokov - 21 904 rubľov. Vychádza to takmer o 9 tisíc menej.

Znižuje riziko oneskorených platieb

Najstrašnejšia otázka pre tých, ktorí si berú hypotéku: "Budem mať dosť peňazí na jej splatenie?" Mnohí žijú v nádeji, že o pár mesiacov to bude jednoduchšie, ale situácia v krajine je taká, že ceny rastú, ale platy nie. A ak je dnes ťažké zaplatiť, zajtra to bude ešte ťažšie. Preto, ak si spočiatku nie ste istí, že budete ťahať veľké platby, je lepšie sa poistiť.

Pri hypotéke na dlhé obdobie vám nehrozí, že: 20-tisíc zaplatíte ľahšie ako 30. V prípade vyššej moci sa vám peniaze zháňajú ľahšie.

A ak sa plat ešte zvýši, výplata zaťaží ešte menej. Napríklad ste dostali 40 000 rubľov a za hypotéku ste zaplatili 21 900 - viac ako polovicu vášho platu. O rok neskôr ste získali skúsenosti a začali ste dostávať 55 tisíc, ale splátka úveru zostala rovnaká - 21 900 rubľov.

Hypotéku môžete splatiť v predstihu

Relatívne malá mesačná splátka ponecháva priestor na manévrovanie: keď sa objavia voľné peniaze, môžete hypotéku splatiť v predstihu. Napríklad, ak ste dostali bonus, našli si brigádu alebo vám zvýšili plat. Predčasné platby idú na splatenie dlhu a nie na úroky, takže rýchlo splatíte úver a preplatíte banke menej.

Existujú dve stratégie predčasného splatenia: skrátenie splatnosti alebo splátka. V prvom prípade dlh splatíte rýchlejšie, v druhom dáte banke každý mesiac menej. Nie je možné s istotou povedať, ktorá stratégia je výhodnejšia: musíte urobiť výpočty pre konkrétny úver a zistiť, ktorá možnosť je pre vás výhodnejšia.

Uvidíme, ako sa preplatok zníži, ak zvolíme stratégiu skrátenia termínu. Vezmite si napríklad rovnakých 2,4 milióna rubľov za 20 rokov. Čo sa stane, ak uskutočníte predčasné platby:

• Jedna predčasná platba. Na konci roka dostanete trinásty plat - 40 000 rubľov. Tieto peniaze použijete na splatenie hypotéky. Takáto splátka vám ušetrí 187-tisíc preplatkov a skráti dobu pôžičky o 11 mesiacov.
• 10 splátok po 20 tisíc na 5 rokov. Z času na čas máte voľné peniaze. Počas prvých 5 rokov hypotéky vykonáte 10 predčasných platieb vo výške 20 000 rubľov. To vám ušetrí 635 tisíc rubľov a skráti dobu pôžičky o viac ako 3 roky.
• 10 splátok po 40 tisíc na 10 rokov. Už 10 rokov po sebe investujete svoj trinásty plat – 40 tisíc rubľov – do predčasného splatenia. To ušetrí 884 tisíc rubľov a skráti dobu pôžičky o 5 rokov.

Môžete si vypočítať, koľko ušetríte na predčasných splátkach. Nezabudnite si prečítať aj náš článok o tom, akú stratégiu zvoliť, aby ste bankový úver splatili rýchlejšie.

Inflácia znehodnocuje váš dlh

Keď už hovoríme o obrovskom preplatku, nemali by sme zabúdať na infláciu - znehodnotenie peňazí. Pred 20 rokmi sa bochník chleba dal kúpiť za 7. Priemerné spotrebiteľské ceny tovarov a služieb - Federálna štátna štatistická služba rubľov, teraz - 27 a o 10 rokov neskôr - podmienečne 47 rubľov.

Na inflácii nie je nič dobré, no v prípade hypotéky vám to hrá len do karát: ceny rastú, platy indexujú, váš byt sa na realitnom trhu predražuje a splátka hypotéky sa nemení.

V roku 2029 splatíte dlh banke v cenách roku 2019, aj keď sú tieto peniaze natoľko znehodnotené, že by ste si mohli kúpiť iba chlieb.

Nikto nemôže s istotou povedať, aká bude inflácia o 5-10 rokov. Od roku 2010 do roku 2018 to bolo 64,3 %. Miera inflácie v Ruskej federácii. Ak budú tieto sadzby pokračovať, potom za 10 rokov bude váš byt za 3 milióny stáť takmer 5 miliónov, za 15 rokov - 6, 6 milióna rubľov a za 20 rokov - viac ako 10 miliónov.

A ak miera inflácie klesne, centrálna banka zlacnie, pomenovala podmienky zníženia sadzby na hypotéky na 8 % a úvery. V takejto situácii môžete hypotéku refinancovať – banka vám zníži úrokovú sadzbu.

Vopred sa uistite, že v zmluve o hypotéke nie je žiadny zákaz alebo sankcia refinancovania. Potom môžete ľahko prejsť na priaznivejšie podmienky, ak sa objavia.

David Sharkovsky Výkonný riaditeľ ruskej pobočky Financer.com

Môžete si kúpiť byt lepšie a viac

Banka skôr schváli hypotéku na dlhodobú ako krátkodobú. Je to pre neho výhodnejšie: pôžičku dáte dlhšie a zaplatíte vyšší úrok. Okrem toho sa banka takto zaisťuje: pre dlžníka je jednoduchšie splácať malé platby, čo znamená, že nedôjde k oneskoreniam.

Pri dlhodobom úverovaní banka pravdepodobne schváli aj väčší úver. Vysvetlenie je jednoduché: výška hypotéky závisí od veľkosti príjmu platiteľa. Počíta sa tak, aby mesačná splátka nepresiahla 40 – 60 % z celkového príjmu. Platí teda, že čím dlhšia je doba splatnosti hypotéky a čím nižšia je výška splátky, tým väčšiu sumu vám banka schváli.

Dlhodobá hypotéka umožňuje zobrať si veľký úver a kúpiť byt s väčšou rozlohou alebo v pohodlnejšej lokalite.

Ivan Lonkin vedúci oddelenia vzťahov s klientmi, SDM-Bank

Napríklad dvojčlenná rodina s príjmom 150-tisíc rubľov mesačne si môže zobrať hypotéku na 5 rokov – banka im schváli úver vo výške asi 2,5 milióna rubľov. Ak uvažujeme o úvere pre tú istú rodinu na 25 rokov, tak už banka schváli 6 miliónov.