Ako predať byt: podrobné pokyny

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Byt môžete predať sami, alebo sa môžete obrátiť na realitnú kanceláriu. V každom prípade vám Lifehacker pomôže urobiť všetko správne a nestratiť peniaze.

Ako predať: svojpomocne alebo s pomocou realitnej kancelárie

Každá možnosť má svoje klady a zápory. Pri predaji sami strávite veľa času a úsilia, vrátane riešenia právnych záležitostí, ale ušetríte na provízii sprostredkovateľovi.

Predaj bytu s pomocou realitnej kancelárie je jednoduchší. Stačí si nájsť sprostredkovateľa, byť prítomný pri obhliadke bytu (najlepšie, ale nie nevyhnutne, ak ste napríklad v inom meste) a pri uzatváraní kúpno-predajnej zmluvy. Špecialista však bude musieť za pomoc zaplatiť 2–6 % z hodnoty nehnuteľnosti.

Ako si vybrať realitku

Denis Rumyantsev, managing partner realitnej kancelárie Goodman Estate, radí pri výbere realitného makléra dbať na jeho kompetencie, a nie na dobu pôsobenia na trhu.

Denis Rumyantsev Managing Partner Goodman Estate Real Estate Agency

Sprostredkovateľ musí mať technické, ekonomické, právne znalosti a musí byť odhadcom, inžinierom, právnikom, maklérom, psychológom, obchodníkom, obchodníkom, fotografom v jednom.

Aby ste sa presvedčili o kompetencii realitnej kancelárie, môžete ju požiadať, aby predložila doklady potvrdzujúce jeho znalosti: diplomy, atestácie a certifikáty. Ukazovateľom odbornej spôsobilosti bude aj členstvo v odborných komunitách, napríklad v ruskom cechu realitných maklérov.

Nezabudnite sa opýtať, ako by ste predali byt v požadovanom termíne a za čo najvyššiu cenu. Požiadajte o osobné predajné úspechy vo vašej oblasti. Dôležité je tiež nájsť si „svojho“človeka, s ktorým by sa vám pohodlne, príjemne a ľahko spolupracovalo a komunikovalo.

Ako predať byt bez sprostredkovateľov

1. Ako ohodnotiť nehnuteľnosť

Správne posúdenie vám umožní rýchlo predať byt a neprísť o peniaze. Podľa Denisa Rumyantseva možno priemerné ceny nájsť na webovej stránke Federálnej štátnej štatistickej služby. Tento portál však nie je konečnou pravdou, keďže náklady na konkrétny byt tvoria viaceré faktory. Cenu ovplyvňuje:

1. Číslo izieb.
2. Rozloha bytu.
3. Dispozícia: izolované miestnosti sú hodnotené vyššie ako susedné.
4. Priľahlé územie, infraštruktúra: parkovanie a detské ihrisko vo dvore alebo v blízkosti, obchody s potravinami, školy a škôlky v pešej dostupnosti Vám umožnia predať byt za vyššiu cenu.
5. Poschodie, na ktorom sa byt nachádza: čím vyššie, tým lepšie.
6. Prítomnosť balkóna alebo lodžie.
7. Okres: zohľadňuje sa blízkosť centra a zastávok verejnej dopravy, prítomnosť blízkych parkov a rekreačných oblastí atď.
8. Veľkosť účtov za energie.

Ak chcete nezávisle nastaviť cenu bytu, musíte nájsť najpodobnejšie objekty na trhu. Použite všetky dostupné zdroje: stránky s inzerátmi, realitné časopisy atď.

Priemerná cena za podobný byt bude to, čo hľadáte. Môže sa mierne zvýšiť, ak ste pripravený dlho čakať na obchod, alebo mierne znížiť, ak potrebujete nehnuteľnosť súrne predať.

Objekt, ktorého cena je o 15% vyššia ako trhová hodnota, predstavuje až 10% všetkých možných kupcov, 10% - tretinu. Správna cena nehnuteľnosti zaujme 60 % potenciálnych klientov.

Denis Rumyantsev Managing Partner Goodman Estate Real Estate Agency

2. Aké doklady sú potrebné na predaj bytu

Na uzavretie transakcie pri predaji a kúpe nehnuteľnosti musí mať predávajúci v rukách:

• cestovný pas;
• list vlastníctva, ak bol byt kúpený pred 15.7.2016;
• katastrálny pas pre byt zo ZINZ;
• výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností (treba ho získať na územnom oddelení Rosreestr alebo na webovej stránke ministerstva alebo na MFC);
• výpis z domovej knihy o počte osôb zaregistrovaných v byte (choďte do Veľkej Británie, HOA, ZhSK alebo MFC);
• osvedčenie o absencii dlhov na účtoch za energie (HOA, bytové družstvo, Spojené kráľovstvo, bytový úrad alebo Jednotné informačné a zúčtovacie centrum);
• osvedčenie o zákonnosti prestavby, ak bola vykonaná (ZINZ);
• notársky overený súhlas manžela na predaj nehnuteľnosti, ak bola kúpená v manželstve;
• povolenie opatrovníckych orgánov na predaj bytu, ak je jeho vlastníkom maloletý.

3. Ako inzerovať byt

Aby ste prilákali potenciálnych kupcov, musíte správne zostaviť a umiestniť inzerát na predaj bytu.

Urobte kvalitné fotografie

Nestačí len náhodne odfotiť byt na telefón. Pripravte svoj životný priestor na natáčanie. Odstráňte z rámu všetko zbytočné, ošúchané, príliš každodenné, nepríjemné pre oči. Utrite prach, umyte inštalatérske práce, opatrne položte topánky na prah, rozoberte tuby a poháre na otvorené police. Pridajte nejaké útulné prvky: kyticu kvetov na kuchynský stôl, dekoratívne vankúše na pohovku.

10 spôsobov, ako premeniť byt bez kupovania nových vecí →

Fotografovanie sa najlepšie vykonáva za slnečného dňa.

Napíšte text, ktorý upúta pozornosť

Urobte podrobné oznámenie s uvedením všetkých výhod bytu. Prvá časť textu by mala obsahovať technické charakteristiky: počet podlaží domu, počet izieb, prítomnosť lodžie atď.

Zamyslite sa nad výhodami bytu, ktoré sú pre vás nepodstatné, no kupujúceho môžu zaujímať. Pre bezdetných napríklad nie je dôležité, že sú v blízkosti škôlky a školy, ale blízkosť vzdelávacích inštitúcií je výhodou pre veľkú rodinu.

Umiestnite inzerát

Vyberte stránky na inzerciu svojho bytu. Medzi univerzálne stránky na predaj nehnuteľností v Rusku - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Vo vašom meste môže byť miestny reklamný priestor.

Neignorujte sociálne siete. Umiestnite na svoju stránku inzerát na predaj bytu a požiadajte svojich priateľov, aby ho zdieľali.

4. Ako ukázať byt a rokovať s kupujúcim

Pripravte sa na stretnutie

Pred predvedením nehnuteľnosti potenciálnym kupcom musíte dať do poriadku nielen byt, ale aj vchod. Naskrutkujte jasné svetlá na schodisko, umyte alebo aspoň pozametajte.

Doma nalepte tapetu, ktorá sa vzdialila od steny, umyte okná, očistite slivky, aby tam nebol nepríjemný zápach, upratujte. Tortu si môžete upiecť ešte pred stretnutím so zákazníkom: nie je nutné ju zjesť, ale vôňa čerstvého pečiva vytvorí v návšteve príjemný pocit.

Vašou úlohou je vytvoriť wow efekt pri akomkoľvek kontakte potenciálneho kupca s vami a vaším objektom.

Denis Rumyantsev Managing Partner Goodman Estate Real Estate Agency

Rozprávajte sa so zákazníkmi správnym spôsobom

Dobre poznáte nielen výhody, ale aj nevýhody bytu. Pozrite sa na to očami kupujúceho a zamyslite sa nad tým, aké otázky by v ňom mohli vyvolať nespokojnosť. Urobte si zoznam argumentov, ktoré získajú prichádzajúcich na vašu stranu.

Potenciálny kupec bude pravdepodobne zjednávať. Najmä ak na stretnutie prišiel predajca, ktorý má záujem čo najviac zraziť cenu. Vopred sa rozhodnite, na akú cenu ste pripravení ísť dole. Kupujúci môže uviesť rôzne (aj neexistujúce) argumenty, prečo by ste mali predať byt lacnejšie. Nepodliehajte psychickému nátlaku, pozerajte sa na situáciu triezvo, obhajujte svoju cenu.

5. Ako uzatvárať zálohové a kúpne zmluvy

Dohoda o vklade

Ide o dokument, ktorý potvrdzuje vážnosť zámerov oboch strán. Kupujúci deklaruje svoju túžbu kúpiť nehnuteľnosť a dá predávajúcemu určitú sumu (zvyčajne 2–5% z celkových nákladov na byt). Majiteľ bytu sa zas zaväzuje predať ho konkrétnemu klientovi za dohodnutú cenu.

Dohoda stanovuje sankcie v prípade zrušenia transakcie pre obe strany. Ak si to kupujúci rozmyslí, predávajúci si peniaze nechá pre seba. Ak majiteľ nehnuteľnosti nebude chcieť byt predať, vráti zálohu v dvojnásobnej výške.

Zmluva o predaji

Pred transakciou musí predávajúci pripraviť balík dokumentov k nehnuteľnosti a vypísať všetkých obyvateľov prihlásených v byte.

Kúpna zmluva sa spravidla vyhotovuje u notára. Podpisuje sa po tom, čo dostanete peniaze za byt a napíšete potvrdenie, že sa s vami kupujúci vyrovnal.

Po podpísaní zmluvy musíte územnému orgánu Rosreestr predložiť dokumenty na registráciu prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Štátna povinnosť za opravu transakcie bude 2 000 rubľov.

6. Ako previesť peniaze

Cez bezpečnostné schránky

Kupujúci si prenajme trezor v depozite banky a s inštitúciou uzatvorí zmluvu, v ktorej sú stanovené podmienky vstupu do cely bývalého majiteľa bytu. Napríklad prítomnosť kúpnej zmluvy.

Predajca si zase prenajme trezor, kde vloží potvrdenie o prijatí peňazí. Kupujúci si ju bude môcť vyzdvihnúť po uzavretí obchodu za podmienok uvedených v zmluve o prenájme bunky. Napríklad opäť, ak existuje kúpno-predajná zmluva.

Pri vypĺňaní buniek musia byť prítomné obe strany transakcie. Predajca tak môže spočítať peniaze a kupujúci sa môže uistiť, že účtenka je na mieste.

Cez notársku úschovu

Notár môže uskutočniť transakciu prostredníctvom svojho účtu: vziať peniaze od kupujúceho a previesť ich predávajúcemu. Služba však s najväčšou pravdepodobnosťou bude zahŕňať províziu banky, ktorej výška závisí výlučne od chuti inštitúcie.

Prevod hotovosti

Peniaze môžete vymeniť za potvrdenie bez trikov. V tomto prípade stojí za to ich spočítať a preskúmať pravosť každého účtu. Transakciu je lepšie vykonávať pod kamerami alebo pred svedkami (napríklad v notárskej kancelárii).

Samozrejme, nemali by ste sa pozastavovať nad tým, kde a kedy dostanete veľké množstvo peňazí, aby ste si ich bezpečne priniesli domov alebo do banky.

7. Ako previesť byt na nového majiteľa

V deň odovzdania dokladov spoločnosti Rosreestr predávajúci odovzdá kupujúcemu kľúče od bytu. Zmluvné strany podpisujú akt o prevzatí a prevode nehnuteľnosti, ktorý potvrdzuje, že kupujúci odovzdal byt v riadnej forme.

Ako sa vyhnúť podvodom

Pri transakciách s nehnuteľnosťami je najzraniteľnejším článkom kupujúci. Predajca má však tiež čo venovať pozornosť:

1. Prevod peňazí musí prebehnúť pred podpisom kúpnej zmluvy. V opačnom prípade sa predávajúci vystavuje riziku, že zostane bez platby za nehnuteľnosť: obchod je už uzavretý a kupujúci nemá dôvod sa s kalkuláciou ponáhľať. Ak máte čo do činenia s podvodníkom, môže rýchlo predať byt a zmiznúť s dvojitou porciou peňazí: vašimi a novým kupcom.
2. Neodovzdávajte originály dokumentov ani kupujúcim, ani realitnej kancelárii pred dokončením transakcie. V opačnom prípade môže byť byt predaný bez vášho vedomia.