Hypotéky v roku 2016 očami dlžníka

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Ak ste si ešte nestihli zaobstarať dom alebo plánujete rozšírenie, tento článok vám bude užitočný. Hovoríme v ňom o všetkých nuansách hypoték v súčasných meniacich sa podmienkach ao spôsoboch, ako ušetriť veľa peňazí pri kúpe domu.

Kríza sa valí po celom svete, ale stále musíte niekde žiť. Samozrejme, bývanie ste si mali kúpiť o niečo skôr, keď boli úverové podmienky lepšie. No na druhej strane je teraz trh s bývaním v hlbokej stagnácii. A práve teraz môžete vyhrať na cene: zľavy a akcie od vývojárov sa práve začínajú. Letné, výraznejšie čoskoro vystriedajú tie súčasné (v lete byty nikto nekupuje, ale je potrebné predať a pokračovať vo výstavbe).

Ak nie je dostatok peňazí na kúpu bytu v hotovosti alebo na splátky, budete si musieť zobrať hypotéku. Už sme o tom písali, ale nová doba - nové pravidlá. Teraz zvážime hlavné body, ktoré stojí za to venovať pozornosť (a ak nám niečo chýba, počkáme na komentáre a opravíme).

Čo je hypotéka

V súčasnosti existuje niekoľko hlavných typov hypotekárnych úverov: štandardné, so štátnou podporou, program Ruská rodina a špeciálna ponuka bánk pre vojenský personál.

Štandardná hypotéka

Klasická hypotéka je mimoriadne náročný úver. V minulosti si získanie hypotekárnych prostriedkov vyžadovalo akontáciu vo výške 13 % z kúpnej ceny. Teraz - aspoň 15 % na primárne bývanie a 20 % na sekundárne bývanie. Skutočné podmienky Sberbank sú nasledovné:

Počiatočný poplatok	Úverový termín
	do 10 rokov	od 10 do 20 rokov	od 20 do 30 rokov
od 20 do 30 %	13, 5%	13, 75%	14%
od 30 do 50 %	13, 25%	13, 5%	13, 75%
od 50 %	13%	13, 25%	13, 5%

V tomto prípade sú sadzby platné, ak:

pripisovaná nehnuteľnosť bola postavená za účasti bankových úverov, inak sa účtuje prirážka 0,5 percentuálneho bodu;
dlžník si poisťuje svoj život a zdravie, inak sa uplatňuje prirážka vo výške jedného percentuálneho bodu;
do zaevidovania hypotéky sa účtuje príplatok vo výške jedného percentuálneho bodu.

Mnohé banky sprísnili požiadavky na dlžníkov. Ak sa pohráte s úverovou kalkulačkou Sberbank, zistíte, že na prvotné schválenie pôžičky bude mladá dvojčlenná rodina potrebovať minimálne 40- až 50-tisíc z osobného príjmu každého z manželov. Navyše potvrdený príjem, takže poberajúci plat „čiernou hotovosťou“sa môžu ocitnúť v nepríjemnej situácii.

Priemerná úroková sadzba v súčasnosti (skutočná, nie reklamná) je asi 15-16% ročne. prečo? Dokonca aj základná sadzba pre sekundárne bývanie začína na 12, 5%. Sadzba za novostavby je v priemere 13 %. Sadzby za predmestské nehnuteľnosti a výstavbu súkromného domu sú ešte vyššie.

Vojenská hypotéka

Pre armádu bola skôr prijateľnou možnosťou vojenská hypotéka. Ešte v roku 2015 bola úroková sadzba tohto typu hypotéky 8 % ročne. Dnes je to už 12,5 % a viac.

Hypotéka so štátnou podporou

Najlepšou možnosťou je momentálne hypotéka krytá vládou. Ide o úver na kúpu bývania vo výstavbe alebo bývania v hotovej novostavbe. Kvôli štátnym dotáciám banka poskytuje sadzbu zníženú na 12% (to je minimálna hranica, ktorá bude v skutočnosti vyššia - cca 13-13,5%).

Tento program sa však nevzťahuje na všetko bývanie. Hlavne na tej, ktorá sa buduje alebo stavia za účasti prostriedkov banky. V tomto prípade musí byť vývojár v určitom dôveryhodnom zozname.

Existuje aj obmedzenie maximálnej výšky úveru:

8 miliónov rubľov - pre Moskvu, Moskovský región a Petrohrad;
3 milióny rubľov - pre zvyšok Ruska.

Minimálna akontácia na hypotéku so štátnou podporou je 20 % z ceny obstaraného bývania.

V tomto prípade je úroková sadzba úveru fixná - 12% ročne vo veľkých bankách. Tento typ hypotéky však zahŕňa povinné životné poistenie hlavného dlžníka. Výška ročného poplatku sa navyše počíta zo zostatkovej hodnoty úveru a predstavuje 1 % zo sumy zostávajúcej v čase platby, ktorú dlžník dlhuje (úroky sa neberú do úvahy). V prípade odmietnutia poistenia banka ponúka navýšenie sadzby na štandard a tento bod je uvedený v zmluve o hypotéke. Preto nebude fungovať zaplatiť v prvom roku a potom odmietnuť - celá hypotéka sa prepočíta od okamihu odmietnutia poistenia. Treba tiež pamätať na to, že všetky hypotekárne byty musia byť poistené, a to je stále približne 0,4 % z nesplatenej sumy.

Stojí za to venovať pozornosť: v čase písania tohto článku tu úroková sadzba hypoték so štátnou podporou začínala na 11, 9% ročne.

Ruský rodinný program

V oficiálnych dokumentoch sa nazýva "". Termín tohto programu mal uplynúť v roku 2015, no v roku 2014 bol prijatý program „Poskytovanie dostupného a pohodlného bývania a komunálnych služieb občanom Ruskej federácie“, vďaka čomu bol vlastne predĺžený až do roku 2020.

Program pokrýva celé územie Ruska a je zameraný na poskytovanie pomoci mladým rodinám, ktoré potrebujú zlepšiť svoje životné podmienky. Všetky regulačné akty však vydávajú samotné kraje. Aby sa mladá rodina mohla zúčastniť programu, musí spĺňať tieto podmienky:

aspoň jeden z rodinných príslušníkov nesmie mať viac ako 35 rokov (členom sa môže stať aj rodina jednej osoby);
tí, ktorí chcú, musia mať ruské občianstvo;
rodina musí žiť v podmienkach nevhodných pre život (prípady, keď je plocha priestorov pre jednu osobu menšia ako plocha stanovená v regióne; bývanie v spoločných bytoch).

Podľa podmienok programu je mladej rodine poskytnutá štátna dotácia, ktorá by mala smerovať na kúpu bývania alebo spoločnú výstavbu. Pre bezdetnú rodinu sa táto dotácia poskytuje vo výške 35 % odhadnutých nákladov na bývanie a pre páry s deťmi vrátane neúplných rodín v zložení jeden rodič a jedno dieťa vo výške 40 %. Viacdetným rodinám sa poskytujú ďalšie výhody, pričom sa im poskytuje materiálna podpora v plnej výške.

V niektorých regiónoch sú namiesto toho zavedené cieľové ceny za meter štvorcový bývania a znížené úrokové sadzby a ponúkané byty sa predávajú hotové.

Vernostné programy pre vývojárov

V súčasnej situácii sa mnohí vývojári ponáhľali vopred a uzavreli partnerské dohody s veľkými podnikmi. Ich podstata je nasledovná: firma dáva zamestnancovi akúsi dotáciu výmenou za povinnosť pokračovať v práci a developer zase ponúka zľavu na bývanie. V niektorých prípadoch je dohoda trojstranná. Treťou v ňom je banka, ktorá ponúka zníženú sadzbu.

Mimochodom, túto ponuku som využil pri kúpe bytu. Developerská zľava bola 8 % z celkových nákladov na bývanie a úroková sadzba Sberbank je fixná na 11,4 % ročne bez zmeny podmienok.

Na čo by ste si mali dať pozor

Je lepšie si vziať hypotéku z banky, kde je vydaná platová karta. Tým sa minimalizuje riziko odmietnutia poskytnúť hypotéku, a to aj v prípade absencie príjmu potvrdeného certifikátmi. Ale stojí za to venovať pozornosť: banky považujú prevody miezd za plat. Tiež takýto krok zníži dodatočné prirážky k úrokovým sadzbám.
Mnohé regióny ponúkajú doplnkové programy na kúpu bývania. Takže v mojom rodnom Uljanovsku existuje „hypotéka guvernéra“: dlžníci, ktorí sa zúčastňujú programu, obec platí úroky z úveru počas prvých troch rokov.
Podobné programy môžu fungovať pre niektoré pracovné špecializácie (napríklad lekári) alebo podniky.
Banky oveľa jednoduchšie schvaľujú úvery na kúpu novostavby. Oplatí sa venovať pozornosť prepojeniu developera a banky a ísť na prvotnú kolaudáciu s už vybraným bytom. Tým sa zníži pravdepodobnosť odmietnutia bez vysvetlenia a zvýši sa šanca na získanie hypotéky.
Podiely na byte musia byť zostavené v súlade s bežnými príjmami: čím vyšší zdaniteľný príjem, tým vyšší by mal byť podiel. Vďaka odpočtu dane tak bude možné vrátiť časť vašich prostriedkov oveľa rýchlejšie. Pripomeňme, že nejde len o náklady na samotný byt (presnejšie o jeho časť prevzatú na úver), ale aj o časť úrokov zaplatených na základe zmluvy. To vám umožní splatiť časť pôžičky o niečo skôr.
Akákoľvek platba nad mesačnú splátku musí byť uhradená prostredníctvom bankového úradníka. Skontrolujte skutočnosť, že z účtu bola odpísaná väčšia suma. Ďalších 500 až 1 000 rubľov zohráva úlohu, nech je akokoľvek smiešna, pretože akýkoľvek preplatok nejde na splatenie úrokov, ale na splatenie hlavného dlhu.

Prijať alebo nie?

Napriek množstvu ťažkostí, nervov a značného preplácania je hypotéka pre mnohých obyvateľov našej krajiny jedinou reálnou šancou na získanie bývania. Ceny nehnuteľností rastú oveľa rýchlejšie, ako rastie blahobyt spoločnosti. A priemerná mesačná splátka za hypotekárny byt je porovnateľná s nájomným.

Ak chcete urobiť presné rozhodnutie, musíte ísť serióznou cestou. Budeme sa musieť poradiť s množstvom rôznych špecialistov. Pokúste sa zistiť informácie o všetkých ponukách vo vašom regióne predtým, ako pôjdete k developerovi. Vypočítajte si maximálny počet možností splácania a dohodnite sa na tej, ktorá zaručene splatí hypotéku v prípade vyššej moci. Je lepšie zaplatiť viac a vrátiť sa k rýchlemu splácaniu takýmto spôsobom, ako neschopnosť splácať mesačnú sadzbu v ťažkej chvíli.

O aktuálnych štátnych programoch sa môžete informovať v obci. Ponuky bánk sú vždy dostupné na ich webových stránkach, ale treba ísť osobne. To isté platí aj pre developerov: niekedy sú posledné nepredané byty v dome tesne pred jeho dodaním oveľa lacnejšie ako v štádiu výkopu.

A, samozrejme, pamätajte, že sa môžete a mali by ste sa sťažovať na problémy. Pre stavebníkov je hrozbou kontaktovať rôzne vládne agentúry. A ak sa v banke vyskytli problémy, môžete sa obrátiť na zamestnancov centrálnej banky.