Aká bola hypotéka v rôznych historických obdobiach

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy zmenené: 2023-12-17 04:09

Ako ľudia riešili otázku nákupu bývania na úver od praveku až po 21. storočie.

Moderné finančné nástroje radikálne zmenili postoj človeka k vlastnej ekonomike. Vezmite si rovnakú hypotéku: umožnila ľuďom kúpiť si bývanie a iné nehnuteľnosti za podmienok, ktoré boli predtým jednoducho nemožné. Poďme zistiť, ako bola otázka hypotéky usporiadaná v rôznych obdobiach, aby sme pochopili, do akej miery to pomohlo ľuďom zlepšiť ich životy.

1. Paleolit a starší

Vedci vedia pomerne málo o tom, ako bol rodinný a hospodársky život usporiadaný v praveku. Archeológovia a paleogenetici môžu prinajlepšom rekonštruovať veľkosť ľudských skupín, ich genetickú podobnosť a zamestnanie.

Aby zrekonštruovali zvyky paleolitických ľudí, zvyčajne sa pozerajú na viac či menej moderné kmene lovcov a zberačov (napríklad ľudí z Guaiacu žijúcich na území moderného Paraguaja). Zdá sa však, že starovekí ľudia mali sklon k patrilokalite - typu rodinného vzťahu, v ktorom žena odchádza do kmeňa otca svojho manžela (ak je pojem "manžel" v našom zmysle všeobecne použiteľný pre takýto starovek). No určite mali exogamiu – zákaz úzko príbuzných manželstiev. Vo všeobecnosti som musel žiť so svojimi rodičmi.

Ak by existovala moderná hypotéka: možno si pár rodín mohlo vziať hypotéky na jedlo, oblečenie a zbrane a vytvoriť nový kmeň. Asi tak ako teraz sa mladé rodiny priateľsky usadzujú v novostavbách. V dôsledku toho by členovia nového kmeňa mali sprievod v rovnakom veku.

2. V starovekom Grécku

Slovo „hypotéka“má v skutočnosti grécky pôvod a prekladá sa ako „základ“, „záväzok“alebo dokonca „varovanie“. Tak sa volal stĺp, ktorý bol osadený na hranici pozemku, aby „upozorňoval“, že táto stránka slúži ako zábezpeka dlhu.

U Grékov bola teda hypotéka formou majetkovej zodpovednosti dlžníka voči jeho veriteľovi: v prípade nezaplatenia mal veriteľ právo vziať si zastavenú pôdu späť. Pred rozvojom hypoték sa insolventný dlžník ručil veriteľovi osobnou slobodou, preto bola hypotéka progresívnejším meradlom ekonomických vzťahov.

Prirodzene, na to musela v gréckej spoločnosti existovať rozvinutá inštitúcia súkromného vlastníctva pôdy. V roku 621 pred Kristom zostavil aténsky vládca Drakont prvý súbor písaných zákonov (áno, samé drakonické opatrenia), ktoré prísne trestali akýkoľvek zásah do cudzieho majetku. To dalo impulz rozvoju úverových a dlhových vzťahov, v ktorých pôda vystupovala ako kolaterál. Grécka hypotéka bola plne funkčná na začiatku 6. storočia pred Kristom.

Takáto hypotéka však nebola dostupná pre každého: na jej použitie bolo potrebné vlastniť vlastný pozemok.

Najstarší syn v rodine bol dedičom otcovho majetku, a tak si manželku mohol priviesť do rodičovského domu, ktorý neskôr spolu s pozemkom prešiel do jeho vlastníctva. Práve on mohol v budúcnosti rátať s hypotékou, ktorú v podstate už nepotreboval.

No mladší synovia boli v tomto zmysle znevýhodnení a mohli sa uspokojiť buď s pozemkami, alebo vstúpiť do služieb bohatých, alebo hľadať šťastie v kolóniách. To všetko veľmi neprospievalo vytvoreniu rodiny v pomerne mladom veku.

Ak by existovala moderná hypotéka:schopnosť najprv získať pôdu vo svojom rodnom meste a potom za ňu splatiť dlh v peniazoch alebo službách by zmenila život starých Grékov. Mladší synovia by sa určite potešili. Pravda, potom by bývali bývali v okolí Atén, Sparty či Korintu a nepokryli by svojimi kolóniami celé Stredozemné more. Alebo by naopak pokryli celú ekuménu.

3. V starom Ríme

V starovekom svete boli hypotéky známe v Babylone (zákony Hammurabiho v 6. storočí pred Kristom), Mezopotámii, dokonca aj v Indii (v 2. storočí pred Kristom). Ale hypotéka sa najviac priblížila moderným podmienkam v starovekom Ríme.

Najprv sa dlhové vzťahy medzi Rimanmi budovali takpovediac podmienečne vo forme „transakcie na dôvere“(lat. Fiducia) a riziká neznášal veriteľ, ale dlžník: previedol veriteľa za peniaze s použitím osobitného zákonného postupu záložné právo, a to hnuteľný alebo nehnuteľný majetok. Po zaplatení dlhu mohol len dúfať, že veriteľ dodrží svoj sľub a pomocou zrkadlového právneho postupu vráti zábezpeku. Ak by to veriteľ z nejakého dôvodu odmietol urobiť, dlžník by mohol len zdiskreditovať svoje meno medzi spoluobčanmi – zákon mu v tom nijako pomôcť nemohol, dohoda je dohoda.

Už v 2. storočí pred naším letopočtom sa hypotekárne vzťahy výrazne rozvinuli. Podľa novej formy záložného obchodu (lat. Pignus) už veriteľ výmenou za svoje peniaze nezískal vlastnícke právo k majetku dlžníka, ale len právo tento majetok vlastniť. Veriteľ nemal ani právo užívať tento majetok, ale plody získané z tohto majetku mohli ísť na zaplatenie dlhu alebo úrokov z neho. Len v prípade, že dlžník nemohol platiť v súlade s prevzatými záväzkami, veriteľ sa stal vlastníkom jeho majetku.

Napokon, v prvých desaťročiach 2. storočia pred naším letopočtom sa objavuje tretí typ kolaterálu, ktorý je skutočne blízky moderným hypotékam (lat. Hypotheca legalis) - záložné právo na majetok bez jeho prevodu na veriteľa.

Uľahčila to zmena vtedajších politických a ekonomických pomerov: oslabenie otrokárskeho systému a masívny prevod pôdy nájomníkom. Pôvodne nájomníci - byty alebo malé pozemky - dávali svoj hnuteľný majetok (napríklad nábytok alebo poľnohospodárske náradie) ako zábezpeku do prenájmu, no naďalej ho vlastnili. Predmetom hypotéky sa následne mohla stať aj nehnuteľnosť.

Ak dlžník nemohol splácať podľa dohody, vzniklo požičiavateľovi právo domáhať sa založenej veci s jej následným predajom v dražbe a náhradou z výťažku zostatku dlhu dlžníka.

Ak by existovala moderná hypotéka:rímska hypotéka bola už dosť rozvinutá, no mala množstvo nevýhod. Napríklad v starom Ríme sa neviedol jednotný register majetku a veriteľ, ktorý prijal záložné právo, si nemohol byť istý, že ten istý majetok už nie je založený na inom veriteľovi a že v prípade úpadku dlžníka jeho hypotekárne právo by nekolidovalo s hypotekárnym právom niekoho iného.

Navyše, hypotéka bola zvyčajne rozšírená na celý majetok dlžníka, čo zneistilo jej objem a hodnotu, ktorá sa mohla časom meniť. Tieto nevysporiadané majetkové pomery brzdili rozvoj hypoték, čím trpeli rímski občania, ktorí to potrebovali.

4. V stredovekej Európe

Ako vyplýva z vyššie uvedeného, hypotéka môže normálne existovať len pri dôslednom dodržiavaní práv účastníkov obchodov. Štrukturálne zložité transakcie si vyžadovali kontrolu a reguláciu az dlhodobého hľadiska aj dobre fungujúci registračný systém. To všetko mohol zabezpečiť len štát. Spolu s pádom Rímskej ríše ako jedného centralizovaného štátneho útvaru v 5. – 6. storočí nášho letopočtu preto inštitút hypotéky prakticky zanikol.

K oživeniu došlo až v období vrcholného stredoveku (XII-XIII storočia), na novej vlne rozvoja menových a právnych vzťahov. Feudáli často potrebovali peniaze na vedenie bratovražedných vojen alebo križiackych výprav, a preto boli nútení zastavovať svoje hrady a pozemky predkov úžerníkom alebo bohatším susedom.

V dôsledku toho západná Európa ako nástupca Rímskej ríše prijala a rozvíjala inštitút hypotéky, čím sa stal ešte viac formalizovaným, chránený rozvinutou legislatívou. Okrem toho existovali špeciálne hypotekárne knihy, kde sa zapisovali informácie o založenej nehnuteľnosti.

V období neskorého stredoveku (XIV-XVI. storočie) bola hypotéka definitívne zriadená v podobe, v akej existuje dodnes: založený majetok zostáva vo vlastníctve dlžníka a veriteľ získava právo v r. v prípade nesplatenia dlhu vymáhať založenú nehnuteľnosť s jej následným predajom v dražbe …

Ak by existovala moderná hypotéka:je dobré, ak ste veľký feudálny pán a máte niečo na hypotéku - a dúfate vo vojnovú korisť, ktorá splatí dlh aj úroky. No drvivá väčšina západoeurópanov v stredoveku boli chudobní roľníci, ktorí vlastnili príliš malé pozemky na to, aby rátali s veľkými pôžičkami. A vôbec, súdy, žaloby, notári a advokáti sú pre bohatých a šľachtických, v lepšom prípade - pre mešťanov veľkých miest. Nie, hypotéky v stredoveku ešte zďaleka neboli bežne dostupné.

5. Modernosť

V 19. storočí priemyselný rast, urbanizácia a rozvoj mestskej infraštruktúry prispeli k prudkému rastu hypotekárneho trhu. V najvyspelejších európskych krajinách – Anglicku, Francúzsku či Holandsku – sa princípy poskytovania úverov na financovanie výstavby využívali aktívne a všade. Peňažná zásoba v stavebníctve a priemysle bola investovaná aj v iných európskych krajinách vrátane Ruskej ríše.

V dvadsiatom storočí nadobudla hypotéka osobitnú úlohu v Spojených štátoch počas Veľkej hospodárskej krízy. Bola to ona, kto vytvoril základ pre „New Deal“Franklina Roosevelta.

Na americkom trhu s bývaním existujú dva typy úverov – stavebné úvery a hypotéky. Výška úveru nepresahuje 80–90 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Veľkosť prvej splátky dlžníka z vlastných prostriedkov je 10-20 percent. Štát poskytuje chudobným zvýhodnené úvery na celú hodnotu domu.

V súčasnosti sa hypotekárne úvery v Spojených štátoch poskytujú na obdobie 15 až 20 rokov. Charakteristickým znakom americkej hypotéky je cielená a systematická vládna podpora hypotekárneho úverovania prostredníctvom nástrojov ako sekundárny hypotekárny trh, poistenie vládnych úverov a výhody pri získavaní úverov pre občanov s nízkymi príjmami. Vďaka týmto opatreniam a dostupnosti úverov má 75 percent Američanov vlastný domov.

V Rusku sa hypotekárny trh začal rozvíjať až po rozpade ZSSR. V roku 1997 vláda zriadila Agentúru pre požičiavanie hypoték na bývanie, aby prilákala investície do hypotekárneho sektora. V roku 1998 bol prijatý zákon „o hypotékach (základe nehnuteľností)“. Podľa údajov centrálnej banky o hypotekárnych úveroch poskytnutých fyzickým osobám s trvalým pobytom a nadobudnutých nárokoch na hypotekárne úvery v rubľoch bol rast hypotekárnych úverov v roku 2017 v porovnaní s predchádzajúcim rokom 37 percent. Celkovo boli v roku 2017 vydané pôžičky viac ako dva bilióny rubľov. To bolo možné vďaka neustálemu znižovaniu kľúčovej sadzby. V decembri 2017 bola zafixovaná Banka Ruska sa rozhodla ponechať kľúčovú sadzbu na úrovni 7,25 % ročne na úrovni 7,25 % ročne.

Všeobecný trend modernej hypotéky je zrejmý – bude čoraz dostupnejšia pre čoraz väčší počet občanov. Cieľom štátov, ktoré podporujú tento typ pôžičiek, je zabezpečiť vlastné bývanie pre maximálny počet svojich občanov a mladých rodín.